Dzicy lokatorzy nie płacą za wynajem mieszkań. Czy i jak właściciel może się przed tym uchronić

Jak walczyć z dzikim lokatorem? Narracja, że właściciele mieszkań są w Polsce na straconej pozycji, jest nieuzasadniona. Czytając o przypadkach nieuczciwych lokatorów, mam czasem wrażenie, że właściciel wynajmuje lokal pierwszej osobie, która się zgłosi. Nie stara się jej poznać, porozmawiać z nią. Nie myśli, jak zabezpieczyć swoje interesy – mówi w rozmowie z portalem TVP.Info Izabela Czejkowska, rzeczniczka Praw Lokatorów w Krakowie. Paula Szewczyk , portal TVP Info: Została pani wybrana przez miasto na stanowisko rzeczniczki do spraw lokatorów. Skąd w Krakowie taka potrzeba?

Izabela Czejkowska: Bo dotąd brakowało dla lokatorów wsparcia w ich często trudnych sprawach mieszkaniowych. Osoby potrzebujące pomocy często są słabo wykształcone czy nie mają kompetencji instytucjonalnych, a więc gubią się w gąszczu przepisów. Nie rozumieją umów, nie wiedzą, jak starać się o mieszkanie ani jakie przysługują im prawa. Tymczasem przepisy mieszkaniowe czy sytuacje potrzebujących są prawnie skomplikowane. Pomoc w ich zrozumieniu i podjęciu dalszych kroków bywa zwyczajnie potrzebna.

Dotychczas często lokatorzy – pomimo wsparcia ze strony Wydziału Mieszkalnictwa – nie radzili sobie z przegotowywaniem wniosków czy pism. Jest jeszcze system nieodpłatnej pomocy prawnej, ale ten zaspokajał potrzeby lokatorów tylko częściowo. Też niewielu pracujących tam prawników zajmuje się konkretnie przepisami dotyczącymi lokali miejskich, a te są dość specyficzne. Moja nowa funkcja odciąża nieco urzędników, a ja mogę poświęcić lokatorom więcej czasu. Wspólnie z nimi przeanalizować daną sprawę, skupić się na konkretnym przypadku.

Miała pani doświadczenie w kwestiach praw lokatorów już wcześniej.

Wielokrotnie reprezentowałam w przeszłości osoby, które nie miały gdzie mieszkać. Zarówno w sprawach mieszkaniowych, jak i w innych karnych czy rodzinnych. Znam problemy lokatorów. Wiem, jak dostępność do mieszkania warunkuje życie. Kto tej potrzeby zaspokojonej nie ma, jest w niezwykle trudnej sytuacji, z której wynikają kolejne problemy. Choćby w zakresie wychowania dzieci, znalezienia pracy, po pogarszające się zdrowie, szczególni psychiczne. Osoby na granicy bezdomności czy mieszkające kątem u znajomych popadają w szereg innych trudności i zasługują na pomoc.

Czytaj także: To była majówka. „Powiedział kolegom, że zaraz wraca, ale już nie wrócił”

Wielu ma pani chętnych na lokatorskie konsultacje?

Mam zajęte terminy spotkań z lokatorami na kolejne tygodnie do przodu. Choć część z osób potrzebujących pomocy, potrzebuje jej natychmiast, tu i teraz, wtedy staram się znaleźć dodatkowy termin. Przychodzą do mnie choćby lokatorzy, którym wypowiedziano umowy najmu w sposób niezgodny z prawem, gdy właściciele usiłują się ich jak najszybciej pozbyć. Bo narracja, że mamy w Polsce tzw. dzikich lokatorów to jeden punkt widzenia, takie sytuacje się zdarzają i są bez wątpienia bardzo trudne. Jest jednak jeszcze druga strona medalu, wyrzucanie lokatorów z kamienic, które zostały przejęte przez nowych właścicieli.

W jaki sposób próbują ich wyrzucać?

Sprawa z ostatnich dni: właściciel kamienicy wypowiedział kilku mieszkańcom umowy, wskazując jako przyczynę chęć przekazania mieszkania córce. Ten sam powód podał kilku innym rodzinom w budynku, a jasne jest, że córka nie będzie w stanie zamieszkać we wszystkich lokalach naraz. To pretekst. Zdarza się, że spółki wynajmujące lokale, wskazują jako powód wypowiedzenia umowy plan zamieszkania w mieszkaniu syna lub córki, a spółka jako osoba prawna nie może mieć przecież rodziny. Jednak niedoświadczony i niemający wiedzy na ten temat lokator nie wie, co jest prawdą, a co manipulacją.

Dostaję od mieszkańców Krakowa wiele tego typu wadliwych wypowiedzeń, nie w sytuacjach, gdy ktoś ma jedno mieszkanie i potrzebuje go dla siebie albo dziecka. Mówię o problemach systemowych, gdy z dnia na dzień przejmowany jest cały budynek, bo właściciel ma plan otworzyć w nim lokale usługowe lub apartamenty na wynajem. Chce na swoich zainwestować, zarobić, rozumiem tę potrzebę. Jednak procedura wypowiedzenia umów lokatorom musi odbyć się zgodnie z obowiązującym prawem.

Czytaj także: Społeczeństwo zmęczenia. Coraz więcej obowiązków, mniej poczucia sensu

Trafiają do pani głównie osoby starsze?

To często starsze osoby, które na dane mieszkanie dostały przydział z miasta jeszcze kilkadziesiąt lat temu, gdy właściciele nieruchomości nie byli znani lub tymi nieruchomościami przez długi okres się po prostu nie zajmowali. Osoba, która spędziła życie w jednym miejscu, nie wie, co zrobić z tego typu wypowiedzeniem, to często bardzo stresujące sytuacje.

Najtrudniejsze bywają przypadki – a niestety ciągle się zdarzają – gdy do mieszkania puka właściciel w towarzystwie czterech rosłych mężczyzn i podejmuje próbę bezprawnej, siłowej eksmisji. Na rynku pojawiło się wiele firm specjalizujących się w takiej pomocy w usuwaniu lokatorów. Często działają, łagodnie mówiąc, na granicy prawa. Grożą wymianą zamków albo rozkręca je na oczach mieszkających w lokalu osób.

I nie mówię o sytuacjach, gdy lokator nie płaci za wynajem mieszkania, a właściciel traci cierpliwość i próbuje wszystkich metod, by się nieuczciwej osoby pozbyć. To przypadki zmiany właściciela budynku, chcącego szybko pozbyć się lokatorów. W wielu przypadkach takich, którzy całe życie byli uczciwi, ale są mu już niepotrzebni.

Zdarza się w 2026 roku, że ktoś zastraszony przez osiłków może z dnia na dzień stracić dach nad głową?

Niestety to się zdarza. Choć ustawa o ochronie praw lokatorów jest właśnie po to, by do takiej sytuacji nie można było doprowadzić. W urzędzie instruuję lokatorów, co zrobić, by się przed tym uchronić.

W przypadku siłowej próby usunięcia lokatorów z lokalu radzę im, by od razu sprawę zgłosili policji. Choć bywa, że funkcjonariusze postawieni są w trudnej sytuacji, trafiają w środek konfliktu i nie wiedzą, co dokładnie mogą, a czego nie mogą zrobić. A właściciele mieszkań – szczególnie przedstawiciele firm specjalizujących się w usuwaniu lokatorów – doskonale wiedzą, jaką wersję zdarzeń przestawić, by przekonać policjantów do swoich racji albo nawet zastraszają służby. Miałam taki przypadek, gdy pojechałam na miejsce, by wesprzeć lokatorkę z dziećmi, w tym jednym z niepełnosprawnością, która w starciu z właścicielem, nie była pewna, co może zrobić. Wtedy to ja przedstawiłam policji na jej prośbę odpowiednie dokumenty, by funkcjonariusze mieli pełen ogląd sytuacji.

Właściciele grozili przy pani policjantom?

Powiedziałabym, że usiłowali na nich wpłynąć sposobami na granicy zastraszenia, ale w graniach prawa. Brałam udział w tego typu „negocjacjach”, gdy przedstawiciel firmy specjalizującej się w usuwaniu lokatorów filmował całe zajście. Powtarzał wielokrotnie, że wszystko ma nagrane, że jeśli policjanci przekroczą uprawnienia, poniosą konsekwencje, że materiał ukazujący ich niekompetencje ukaże się w internecie, że będą musieli się grubo tłumaczyć.

Czytaj także: „Mnie też bili”. Dlaczego rodzice stosują przemoc wobec swoich dzieci?

A wiem od wielu lokatorów, że to nie jednostkowe działanie. Jest celowe, ma potęgować napięcie, stres, blokować policjantów przed podejmowaniem decyzji z obaw o przekroczenie uprawień. Taka osoba wie, co robi. Nie grozi ani nie zastrasza wprost. Tworzy jednak w obecnych na miejscu służbach poczucie, że prawo jest po jego stronie. To dezorientuje. Nierzadko też straszy lokatorów, gdy są to na przykład właśnie kobiety z dziećmi. Często grozi im skierowaniem do sądu rodzinnego sprawy o pozbawienie jej władzy rodzicielskiej. Dla matki taka groźba jest paraliżująca.

Brała pani udział w interwencjach, gdy lokatora chce usunąć właściciel, bo mieszkający w jego lokalu faktycznie jest nieuczciwy i nie płaci za wynajem?

Nie byłam na takiej interwencji i z jednoznaczną sytuacją próby nielegalnej eksmisji wobec osoby, która nie płaci od dłuższego czasu, a która by się do mnie zgłosiła po pomoc. Poza tym moją rolą nie jest uczestniczenie w mających miejsce w mieszkaniach interwencjach. Pojechałam do wspomnianej matki z dziećmi, bo zadzwoniła do mnie przestraszona, mówiła, że jest sama w domu, że się boi i że nie wie, co robić. Kierowałam się też zasadą ochrony małoletnich, zrobiłam to, co uważałam za właściwie i etyczne.

W ostatnich tygodniach przyszła do mnie jednak osoba, która rzeczywiście nie płaci na mieszkanie od okołu roku i stara się o lokal socjalny. Pisał do niej ktoś podający się za reprezentującego właściciela mieszkania, groził odcięciem prądu i gazu, próbował też skłonić lokatorkę do natychmiastowej wyprowadzki. Z tym że właściciel mieszkania nie jest znany, a osoba podająca się za reprezentanta nie była w stanie w rozmowach wykazać, że jest faktycznie przedstawicielem właściciela. Sytuacja trudna, ale nie odosobniona.

Jak długa jest w Krakowie kolejka oczekujących na mieszkanie socjalne?

Wiele zależy od tego, w jakiej sytuacji znajduje się lokator. Zasady są takie, że raz w roku – od początku stycznia do końca kwietnia – składa się wniosek o pomoc mieszkaniową. Pod koniec roku z kolei ogłaszana jest lista osób, które na tę pomoc czekają. Pierwszeństwo na takiej liście zależy od punktacji wynikającej z uchwały o zasadach wynajmowania lokali należących do Gminy Kraków. W myśl tych przepisów osoby z niepełnosprawnościami czy osoby opuszczające placówki opiekuńcze, jak domy dziecka, trafiają na początek kolejki. Natomiast osoba młoda i zdrowa, ale mająca niskie dochody, musi uzbroić się w cierpliwość.

Czytaj także: Pomylił człowieka z dzikiem. „Czas na testy psychologiczne dla myśliwych”

Obecnie trafiają do mnie osoby z 2025 roku, które te mieszkania już otrzymują, gdyż znalazły się górze listy, więc ten czas oczekiwania nie jest długi. Osoby, które uzyskały niewiele punktów, muszą czekać dłużej. Od tego roku natomiast planowane jest przyjęcie nowej uchwały o zasadach najmu od miast, więc sposób procedowania wniosków się zmieni.

Dla właściciela, którego lokator nie płaci za wynajem, czynsz i media – a który czeka na lokal od gminy – każdy kolejny miesiąc, to koszty.

Właściciel, którego najemca zalega z czynszem, ma prawo wypowiedzieć umowę i po czterech miesiącach zgłosić się do sądu o wyrok eksmisyjny. Sąd z kolei decyduje, czy najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego czy nie. Obecnie wyroki eksmisyjne, w których sąd orzekł o prawie do lokalu socjalnego, gmina stara się realizować niezwłocznie. Zwykle lokal socjalny oferowany jest przed upływem trzech miesięcy. W przeciwnym wypadku gmina płaci odszkodowanie właścicielowi za każdy kolejny miesiąc, gdy takiego mieszkania nie dostarcza.

Jeżeli mamy natomiast do czynienia z sytuacją, gdy lokator nie ma przyznanego prawa do lokalu socjalnego, wówczas do sprawy wkracza komornik. To on występuje do wierzyciela lub gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego, do którego lokator zostanie wyeksmitowany. Trudno mi zgodzić się z narracją, że pozbycie się niepłacącego lokatora musi trwać długo i być kosztowne. Mamy w polskim prawodawstwie formę najmu okazjonalnego, która znacznie przyspiesza proces eksmisji w przypadku nieuczciwego lokatora.

Z moich rozmów z właścicielami mieszkań wynika, że i to ich nie chroni przed nieuczciwością, bo lokator poświadcza choćby adres, który nie istnieje.

Właściciel mieszkania, który chce mieć zabezpieczone swoje interesy, musi dołożyć trochę staranności. Przed wynajmem warto dopilnować, by lokator udał się do notariusza i podpisał oświadczenie, że poddaje się egzekucji, jeśli umowa najmu zostanie wypowiedziana. To jest możliwe, gdy powstanie trzymiesięczna zaległość. Wtedy do wszczęcia procedury eksmisyjnej wystarcza złożenie do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności i skierowania wniosku o eksmisję do komornika.

Czytaj także: Polacy piją za dużo. Ekspert: Są trzy sposoby, by to zmienić

Narracja, że w Polsce właściciele mieszkań znajdują się na straconej pozycji, nie jest uzasadniona. Mają instrumenty prawne na etapie zawierania umowy najmu, z których dobrze jest wcześniej skorzystać. Poza wspomnianą formą najmu okazjonalnego można do zabezpieczenia się wykorzystać też kaucję. Mogłaby ona obejmować nawet 12-miesięczny czynsz. Decyzja zależy od osoby, która wynajmuje swoje mieszkanie. Czy chce zrobić to szybko i mieć od razu wpływy, czy woli znaleźć najemcę wypłacalnego, dla którego trzymiesięczna czy półroczna kaucja nie będzie problemem? Czytając o przypadkach nieuczciwych lokatorów, mam czasem wrażenie, że właściciel mieszkania wynajmuje je pierwszej osobie, która się zgłosi. Nie stara się jej poznać, porozmawiać z nią.

Nie zmienia to faktu, że ta osoba zobowiązuje się za wynajem płacić.

Oczywiście, nie mówię, że ktokolwiek ma prawo mieszkać bez opłat, to nie powinno mieć w żadnym wypadku miejsca. Natomiast to nie tak, że polskie prawo w ogóle nie chroni właścicieli mieszkań. Przepisy nie są idealne. Problemem jest na pewno czas trwania postępowania sądowego, ale ten problem nie dotyczy wyłącznie najmu mieszkań. By się zabezpieczyć, warto postawić na ten najem okazjonalny. Tak by już na etapie zawierania umowy, właściciel złożył z podpisami notarialnie poświadczonymi oświadczenie, że przysługuje mu tytuł prawny do wynajmowanego mieszkania, do którego ma się najemca wyprowadzić.

Co więcej, może sprawdzić księgę wieczystą, poprosić lokatora o wszelkie dokumenty dotyczące miejsca, do którego w razie potrzeby miałby się wyprowadzić. Może sprawdzić wcześniej, czy ten lokal istnieje i czy osoba, która twierdzi, że najemca będzie mógł się do niej wprowadzić, jest właścicielem tego mieszkania.

Mówiąc potocznie, nie kupować wszystkiego, co powie mu lokator?

Otóż to. Wynajmowanie mieszkania jest rodzajem prowadzenia działalności. Osiąga się z tytułu tej działalności niemałe zyski. W związku z tym – jak w innych biznesach – trzeba dołożyć dużej staranności, by chronić swój majątek i swoje interesy. Właściciele mieszkań nie są na rynku stroną słabszą. A czasem oczekiwania są takie, że wynajmując mieszkanie, ktoś będzie osiągał bardzo duże dochody przy bardzo małym wysiłku.

W krajach zachodnich to norma, że właściciele proszą lokatorów przed podpisaniem umowy najmu o umowę o pracę czy inne potrzebne dokumenty. Bywa, że dla lokatora, który potrzebuje gdzieś przecież zamieszkać, to uciążliwe, proces trwa, czeka się na decyzje, wpłaca niemałe kaucje. Nikt tego jednak nie neguje, tak jest, trzeba spełnić wymogi. Obcokrajowcy w Polsce to rozumieją.

Ze strony właścicieli, mam wrażenie, takiego myślenia i zabezpieczenia swoich interesów brakuje. A przecież poruszamy się w strefie umów cywilnoprawnych, spotykają się w tej sytuacji dwie strony, które na coś się godzą, albo nie. Myślę, że mielibyśmy mniej sytuacji z nieuczciwością lokatorów, gdybyśmy starali się wcześniej zminimalizować ryzyko oszustwa.

Część właścicieli mieszkań trzyma je puste, z lęku przed czyjąś nieuczciwością. W Polsce jest niemal dwa miliony pustostanów, w tym te miejskie. Ile z nich jest w Krakowie?

Na ten moment 1823, będących własnością Gminy Kraków bądź Skarbu Państwa. Musimy jednak wziąć pod uwagę, że proces ich wynajmowania trwa. Po opuszczeniu lokalu przez lokatora miasto ma obowiązek mieszkanie wyremontować, nim wprowadzi się do niego kolejna osoba. Zasób miejski to w dużym stopniu budynki stare, często zabytkowe i często bardzo zniszczone. Dlatego duża ilość pustostanów wynika z trwania remontów. Procedury remontowe też muszą być przestrzegane, to trwa.

Czytaj także: Rozmowy z czatem. Pacjenci przerywają terapię, wolą omawiać problemy z AI

Zdarzają się też lokale, które są bardzo duże, ze skomplikowanym układem, przebudowywane. Urząd musi wtedy podjąć decyzję, czy dzielić je na mniejsze lokale, jeśli tak, to w jakim kształcie. Wedle przepisów nie można wynająć przykładowo pięcioosobowej rodzinie mieszkania o wielkości 120 metrów. Przed przebudową i dostosowaniem metrażu do przepisów po prostu nie trafia ono na rynek. To nie jest tak, że w Krakowie stoją puste, gotowe do zamieszkania mieszkania, a miasto z jakiegoś powodu trzyma je pod kluczem.

Lada moment mają zmienić się zasady najmu od miasta, w jaki sposób?

Obecnie przygotowujemy nowy projekt uchwały, który pozwoli w Krakowie na powrót najmu mieszkań komunalnych. Bo od kilku lat mieliśmy wyłącznie możliwość najmu lokali socjalnych dla osób, które znajdują się w najtrudniejszej sytuacji. Chcielibyśmy, by dostępne były mieszkania komunalne dla osób z nieco wyższymi niż najniższe dochodami, które jednak nie są na tyle duże, by wynajmować mieszkanie na rynku.

Druga zmiana dotyczyłaby czasu rozpatrywania wniosków, tak, by między kwietniem a grudniem osoby będące w trudniej sytuacji, mogły go złożyć w każdej chwili. Dlatego będziemy dążyć do tego, by wnioski rozpatrywać przez cały rok i na bieżąco aktualizować listę mieszkaniową.

W takim mieście jak Kraków sprawdza się system Społecznej Agencji Najmu?

Obecnie w ramach społecznych agencji najmu w Krakowie podpisana została umowa wynajmu lokatorom 50 mieszkań, które agencja pozyskała z zasobu gminy. Jednak zasadniczy pomysł jest taki, by właściciele mieszkań decydowali się na dzierżawę swoich lokali społecznej agencji najmu, która następnie będzie wynajmować te mieszkania najemcom. Skoro właściciele się boją nieuczciwych lokatorów, a ich mieszkania stoją puste, to agencje najmu brałyby na siebie odpowiedzialność za ich wynajem. Dzięki temu do wynajmu – dla osób, których nie stać na najem komercyjny – trafiłaby większa liczba mieszkań.

Czytaj także: Pobity Artem boi się wychodzić z domu. Bo rany się goją, strach zostaje

Zwracaliśmy się w Krakowie do właścicieli, by zachęcić ich do wynajmowania swoich mieszkań przy pomocy SAN-u, jednak to trudne. Głównie dlatego, że agencja ma określone limity wysokości czynszów, a właściciele wiedzą, że w mieście pełnym turystów i studentów, mogą zarobić na prywatnym rynku najmu wiele więcej. Ta sytuacja wskazuje, że sytuacja wynajmujących nie jest tak trudna, jak wynika z wielu wypowiedzi medialnych. Nie są wcale chętni, by za gwarancję bezpieczeństwa zrezygnować z wyższych dochodów.

Izabela Czejkowska – pierwsza rzeczniczka praw lokatorów w Krakowie. Radczyni prawna i mediatorka, od lat zajmująca się sprawami związanymi z ochroną praw lokatorów.

Paula Szewczyk – dziennikarka, podejmuje tematy społeczne. Nagrodzona Koroną Równości KPH, nagrodą NGO Hero i Journalism Excellence Award, wyróżniona przez Amnesty International w konkursie „Pióro Nadziei”.

Napisz do autorki: paula.szewczyk@tvp.pl