Gminy wdrażają reformę. Od 1 września gmina bez obowiązującego planu ogólnego nie będzie mogła wydać nowej decyzji o warunkach zabudowy w postępowaniu wszczętym na podstawie wniosku złożonego tego dnia lub później – wskazuje portal Rynekpierwotny.pl. Zastrzega jednak, że wnioski doręczone urzędom wcześniej nadal będą mogły być rozpatrywane. 31 sierpnia kończy się okres obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Od 1 września w nowym systemie planowania przestrzennego mają je zastąpić plany ogólne gmin, które – w odróżnieniu od studiów – są aktami prawa miejscowego – wskazuje RynekPierwotny.pl.Zmiana będzie szczególnie istotna na terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To właśnie tam inwestorzy korzystają z decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ. Jak zaznacza portal, decyzja WZ nie musi zostać wydana przed 1 września. W gminie, w której plan ogólny nie wszedł jeszcze w życie, po tej dacie nadal będzie można wydawać takie decyzje, ale wyłącznie w postępowaniach wszczętych wcześniej.Kluczowe znaczenie ma data doręczenia wniosku do urzędu. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego postępowanie wszczynane na żądanie strony rozpoczyna się w dniu doręczenia żądania właściwemu organowi. Oznacza to, że samo wysłanie dokumentów przed 1 września może nie wystarczyć, jeżeli wniosek dotrze do urzędu dopiero po tej dacie.– Jeżeli wniosek zostanie do tego dnia skutecznie doręczony właściwemu organowi, postępowanie może zakończyć się wydaniem WZ już po 1 września, nawet gdy plan ogólny w danej gminie jeszcze nie obowiązuje – wskazał cytowany w komunikacie ekspert portalu Rynekpierwotny.pl Jarosław Jędrzyński.Co z WZ po 1 września?Inaczej będzie w przypadku wniosku złożonego od 1 września. Jeżeli plan ogólny nie będzie jeszcze obowiązywał, gmina nie będzie mogła wydać nowej decyzji WZ. Będzie to możliwe dopiero po wejściu planu ogólnego w życie, a decyzja będzie musiała odpowiadać jego ustaleniom.Data 1 września nie spowoduje natomiast unieważnienia decyzji WZ wydanych wcześniej. Prawomocna decyzja nadal będzie mogła stanowić podstawę ubiegania się o pozwolenie na budowę. Późniejsze wejście w życie planu ogólnego – nawet jeśli jego ustalenia okażą się niezgodne z istniejącą WZ – nie spowoduje automatycznie utraty jej ważności.Portal zwraca jednak uwagę, że należy odróżnić ważność decyzji WZ od jej bezterminowości. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy wydawane w nowych postępowaniach co do zasady wygasają po pięciu latach od dnia, w którym stały się prawomocne. Bezterminowe pozostają decyzje prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. oraz wydane w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 r.W praktyce oznacza to, że decyzję WZ będzie można uzyskać po 1 września 2026 r. mimo braku obowiązującego planu ogólnego, jeżeli postępowanie zostało wszczęte jeszcze w sierpniu.Samorządy nadrabiają zaległościSamorządy są jednak dalekie od pełnego wdrożenia reformy planistycznej. Według monitoringu Geoportalu Krajowego Na Mapie do 21 sierpnia plany ogólne uchwaliło 620 spośród 2479 gmin, czyli około jednej czwartej. Liczba ta szybko rośnie, ponieważ w ostatnich dniach sierpnia odbywa się wiele nadzwyczajnych sesji rad gmin.Jeszcze 13 sierpnia uchwalonych było 547 planów. Różnice między regionami były znaczne. W woj. lubuskim plan miało wówczas 45,1 proc. gmin, w pomorskim – 39,8 proc., a w wielkopolskim – 32,7 proc. Najniższy odsetek odnotowano w województwach podkarpackim – 4,4 proc., świętokrzyskim – 4,9 proc. oraz małopolskim – 12 proc.Spośród największych miast Wrocław uchwalił plan ogólny 26 sierpnia. Według informacji władz miasta spośród sześciu największych polskich metropolii wcześniej zrobił to jedynie Poznań.Portal zaznacza, że samo uchwalenie planu ogólnego nie oznacza jeszcze, że zaczyna on obowiązywać. Uchwała w tej sprawie wchodzi w życie w określonym w niej terminie, jednak niewcześniej niż po upływie 14 dni od ogłoszenia w wojewódzkim dzienniku urzędowym.Oznacza to, że plany uchwalone w ostatnich dniach sierpnia nie mogą obowiązywać już 1 września. W takich gminach może wystąpić okres przejściowy: postępowania dotyczące WZ wszczęte wcześniej będą mogły być kontynuowane, natomiast decyzji na podstawie wniosków złożonych od 1 września nie będzie można wydać do czasu wejścia planu ogólnego w życie.MPZP zachowują ważnośćRynekpierwotny.pl odnosi się również do pojawiającej się w dyskusji liczby 3,5 mln „zabezpieczonych” decyzji WZ. Według portalu taką liczbę podał w kwietniu wiceminister Tomasz Lewandowski, mówiąc o całym istniejącym w Polsce zasobie wydanych, ważnych i bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy. Jedna WZ nie oznacza przy tym jednego mieszkania ani jednej inwestycji mieszkaniowej, ponieważ decyzje dotyczą różnych rodzajów przedsięwzięć i inwestorów.Kolejnym argumentem przeciwko tezie o nagłym zatrzymaniu inwestycji są obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Według GUS-u w 2024 r. obejmowały one 32,5 proc. powierzchni kraju. Istniejące MPZP nie tracą ważności z powodu braku planu ogólnego.Plan ogólny nie zastępuje bowiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujące MPZP zachowują moc także po 1 września, a inwestycje nadal mogą być na ich podstawie przygotowywane i realizowane. Jeżeli działka jest objęta planem miejscowym, decyzja WZ nie jest potrzebna, a brak planu ogólnego w gminie nie unieważnia istniejącego MPZP.Reforma wpłynie na ceny działekProblem dotyczy przede wszystkim terenów nieobjętych planami miejscowymi, na których podstawą uruchamiania inwestycji były dotychczas warunki zabudowy. To właśnie tam brak obowiązującego planu ogólnego może po 1 września czasowo zamknąć drogę do uzyskania nowej WZ.W nowym systemie decyzja WZ będzie musiała być zgodna z ustaleniami planu ogólnego. Możliwość jej uzyskania dla nowej zabudowy zostanie natomiast co do zasady uzależniona od położenia terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w ustawie.– Największy skutek reformy może być widoczny nie 1 września na placach budowy, lecz w kolejnych miesiącach w cenach gruntów. Działka bez planu miejscowego i bez zabezpieczonej WZ będzie coraz częściej wyceniana przez pryzmat tego, co rzeczywiście umożliwia plan ogólny. Jeżeli wypadnie poza obszar, na którym możliwe będzie uzyskanie WZ, część jej dotychczasowego potencjału inwestycyjnego może po prostu zniknąć, a wraz z nim część wartości rynkowej – komentuje Jędrzyński.Czytaj także: Wielkie cięcia w Volkswagenie. Kryzys może uderzyć także w Polskę