Demografia ma duże znaczenie. Trwający konflikt sprawił, że Iran znalazł się w centrum uwagi. Prezentujemy mało znany temat irańskiego mieszkalnictwa. Jest on mocno powiązany z demografią. W kontekście trwającego bliskowschodniego konfliktu, już na początku marca 2026 r. zaczęły się pojawiać mieszkaniowe doniesienia. Chodziło m.in. o modny w ostatnim czasie, dubajski rynek nieruchomości. Media w różnych państwach (np. USA, Wielkiej Brytanii, ale również Polsce) publikują teraz artykuły dotyczące wpływu nowego konfliktu zbrojnego na krajowe rynki mieszkaniowe i sytuację kredytobiorców hipotecznych. Natomiast nie mówi się o tym, jak wygląda sytuacja mieszkaniowa w Iranie, czyli kraju będącym jednym z trzech głównych uczestników trwającej wojny (obok Izraela i USA). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zaprezentować podstawowe informacje o tym, jak wygląda sytuacja mieszkaniowa w Iranie. Bardzo istotna w tym kontekście jest demografia.Irańczyków prawie trzy razy więcej niż 50 lat temuPraktycznie za każdym razem, gdy czytamy o najnowszej historii Iranu, w artykułach i raportach przewija się jedna data – rok 1979. Trudno się temu dziwić, gdyż irańska rewolucja z 1979 r. zupełnie zmieniła oblicze kraju. Mówimy o państwie, które według spisu przeprowadzonego trzy lata przed rewolucją, liczyło ok. 34 mln mieszkańców. To oznaczało bardzo dużą zmianę względem 1966 r. (26 mln). Kolejne dekady przyniosły niemal jednostajny, szybki wzrost liczby Irańczyków. Obecnie mówimy już o ponad 90 milionach osób, które w przeważającej większości (ok. 77 proc.) są mieszkańcami miast.Wskaźnik urbanizacji Iranu także rósł bardzo szybko i równomiernie począwszy od 1960 roku, kiedy mieszkańcy miast stanowili zaledwie 34 proc. całej populacji. Urbanizacja to drugi obok szybkiego wzrostu liczby ludności trend, który mocno wpływa na irańską „mieszkaniówkę”. W warunkach dynamicznego wzrostu liczby ludności oraz szybkich procesów urbanizacyjnych znacznie trudniejsze jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Przykładów wcale nie trzeba szukać daleko od Polski, ponieważ jednym z nich była mieszkaniowa historia PRL-u.Czytaj też: Węgry rozważają przyjęcie wspólnej waluty. Są pierwsze sygnałyIrańska populacja dość młoda, ale na progu zmianObecna liczba mieszkań i domów w przeliczeniu na 1000 mieszkańców Iranu jest zbliżona do poziomu 300, czyli wyniku notowanego w Polsce na przełomie lat 80. i 90. W 2026 r. miał się odbyć kolejny irański spis powszechny ludności i mieszkań, ale jego przeprowadzenie z oczywistych względów stoi teraz pod znakiem zapytania. Kiedy w 2016 r. przeprowadzano poprzedni cenzus, liczba mieszkańców Iranu była o ponad 10 milionów mniejsza niż obecnie. Poza wciąż szybkim tempem wzrostu liczby mieszkańców Iran cechuje się też niskim medianowym wiekiem swojej populacji (około 35 lat), choć trzeba zaznaczyć, że wskaźnik dzietności w bieżącym stuleciu nie przekraczał już 2,1.Co ważne, wskaźniki dzietności z dwóch dekad poprzedzających rewolucję islamską, oscylowały jeszcze na poziomie 6,0 - 7,5. Ubiegłoroczny wynik to już tylko 1,5 według oficjalnych rządowych danych. Równocześnie oczekiwana długość życia noworodków wzrosła z 58 lat (1979 r.) do 78 lat (2023 r.). Innymi słowy, irańska populacja znajduje się u progu procesu szybkiego starzenia, który też wpłynie na potrzeby mieszkaniowe.Wysokie koszty życia i mieszkań od lat problememOczywiście, kwestii demograficznych nie można traktować jako jedynej determinanty sytuacji mieszkaniowej w Iranie. Lepsze zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (na zasadach rynkowych i poprzez państwowe programy) utrudniała również sytuacja gospodarcza. Przypomnijmy, że lata 80. upłynęły pod znakiem wyniszczającej wojny z Irakiem. Lepsze pod względem gospodarczym lata 1996 – 2011 przyniosły statystyczną poprawę sytuacji mieszkaniowej w Iranie (np. spadek liczby gospodarstw domowych w przeliczeniu na jedno użytkowane lokum z 1,14 do 1,06).Irański zasiedlony zasób mieszkaniowy przez 15 lat zwiększył się z 10,8 mln lokali i domów (1996 r.) do 20,0 mln (2011 r.). To było bardzo imponującym wynikiem, który tylko częściowo wyprzedził jednak wzrost liczby gospodarstw domowych. Niestety, kolejne dane z 2016 r. nie pokazały już znaczącej poprawy wskaźników mieszkaniowych. Ostatnie 10 lat to dla irańskiej „mieszkaniówki” okres naznaczony inflacją i wpływem gorszej sytuacji gospodarczej na inwestycje. Przykładowo, w 2023 r. rządowe media donosiły, że budownictwo mieszkaniowe w Teheranie cechowało się najniższym poziomem aktywności od początku wieku.Czytaj też: Średni metraż w Polsce. Jesteśmy na poziomie Niemiec... sprzed 40 latRolniczy kryzys wpływa na irańską „mieszkaniówkę”W 2024 r. Teheran znajdował się na dwunastym miejscu od końca w rankingu 370 miast uszeregowanych pod względem siły nabywczej zarobków (według Numbeo.com). Rok później stolica Iranu uplasowała się jeszcze cztery pozycje niżej – również z uwagi na czynsze wysokie względem płac i wygórowane pozostałe koszty życia. Z drugiej strony, już dziesięć lat temu pustostany stanowiły około 8% irańskiego zasobu mieszkaniowego (2,1 mln z 25 mln). Obecnie pojawiają się doniesienia o minimum trzech milionach pustych irańskich domów i lokali.Znaczna część pustostanów znajduje się na terenach wiejskich Iranu. Spośród 69 000 osad wiejskich, aż 45 proc. zostało już zupełnie opuszczonych – między innymi na skutek wieloletniej suszy i kryzysu w rolnictwie. Migranci ze wsi wywierają dodatkową presję na sytuację mieszkaniową w miastach, co niestety jest już trwałym zjawiskiem.