Analiza ekspertów. W największych miastach oferta deweloperów przesuwa się w stronę droższych lokali, a osoby z ograniczonym budżetem mają coraz mniejsze pole manewru. Jak wynika z analizy portalu RynekPierwotny.pl, w Gdańsku, Warszawie i Poznaniu wybór tańszych mieszkań wyraźnie skurczył się w porównaniu z końcówką ubiegłego roku. Można odnieść wrażenie, że firmy deweloperskie coraz mocniej ustawiają swoją ofertę pod zamożnych klientów. Oni zyskują coraz większy wybór mieszkań, podczas gdy osoby z mniej zasobnym portfelem – coraz bardziej tracą.Początek 2026 r. przyniósł wyraźne przyspieszenie cen. W styczniu i lutym średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie wzrosła aż o 6 proc. To tyle samo, ile wcześniej rosła przez… 21 miesięcy. Co istotne, nie był to efekt powszechnych podwyżek, lecz pojawienia się kilku dużych i bardzo drogich inwestycji, które „podbiły” średnią. Podobny mechanizm widać w tym roku także w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu, gdzie na rynek trafiły projekty z segmentu premium.Nie wszędzie jednak scenariusz jest taki sam. We Wrocławiu, Łodzi i Katowicach deweloperzy wprowadzili więcej relatywnie tańszych mieszkań, co wyhamowało wzrost średnich cen metra kwadratowego. W analizie BIG DATA RynekPierwotny.pl „relatywnie tanie” oznaczają jedną czwartą najtańszych lokali dostępnych w danym mieście. To właśnie ten segment najlepiej pokazuje realną dostępność mieszkań dla osób kupujących „na granicy zdolności kredytowej”.Znikające mieszkania, rosnące progiGdańsk stał się książkowym przykładem tego, jak szybko rynek może zmienić kierunek. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy górna granica cen w segmencie najtańszych mieszkań wzrosła z 12,6 tys. do 13,4 tys. zł za metr kwadratowy. Skok o 6 proc. w tak krótkim czasie to sygnał, którego nie da się zignorować. Próg wejścia na rynek wyraźnie się podniósł — i to w tempie, za którym dochody kupujących nie nadążają.Co ważne, nie chodzi tu o agresywne podwyżki cen. Kluczowym czynnikiem jest kurcząca się podaż tańszych lokali. W grudniu było ich w Gdańsku ok. 1,5 tys., a pod koniec lutego już tylko 1,2 tys. Najtańsze mieszkania zostały po prostu wykupione, a nowe nie pojawiły się w wystarczającej liczbie.Ten sam mechanizm działa w Warszawie i Poznaniu. W stolicy próg cenowy najtańszego segmentu wzrósł o 2 proc., a liczba dostępnych mieszkań spadła aż o 9 proc. W praktyce oznacza to, że lokale dostępne dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową znikają szybciej, niż rynek jest w stanie je uzupełniać.Poznań pokazuje jeszcze inny, mniej oczywisty problem. Średnia cena metra kwadratowego rośnie tam symbolicznie — o zaledwie 1 proc. Mogłoby się więc wydawać, że sytuacja jest stabilna. Tymczasem liczba najtańszych mieszkań spadła o 8 proc. To dowód na to, że średnia cena coraz częściej przestaje być wiarygodnym wskaźnikiem. O realnej dostępności decyduje dziś struktura oferty, a ta wyraźnie przesuwa się w górę.Czytaj też: Nowe dane GUS o bezrobociu. Kolejny miesiąc wzrostuSpokojniej nie znaczy bezpiecznieNa tle największych rynków Wrocław, Łódź i Katowice wyglądają na bardziej stabilne. Średnie ceny metra kwadratowego pozostają tam bez większych zmian, a deweloperzy wprowadzają inwestycje skierowane do bardziej oszczędnych nabywców. We Wrocławiu próg cenowy najtańszego segmentu nawet się nie zmienił.To jednak tylko część obrazu. Równolegle maleje liczba dostępnych tanich mieszkań — w Katowicach o 3 proc., we Wrocławiu o 2 proc., a w Łodzi o 1 proc. To niewielkie spadki, ale ich znaczenie jest większe, niż się wydaje. Pokazują bowiem, że trend ograniczania dostępności obejmuje już cały rynek — różni się jedynie jego tempo.Kraków pozostaje wyjątkiem, choć tylko pozornie. Na początku roku liczba mieszkań w najtańszym segmencie wzrosła z 2,7 tys. do 2,8 tys., a górny próg cenowy utrzymał się na poziomie 14,6 tys. zł za metr kwadratowy. Problem w tym, że jeszcze w styczniu takich lokali było ok. 2,9 tys. — co oznacza, że także tutaj podaż zaczęła się już kurczyć.Przez lata debatę o rynku nowych mieszkań zdominowała „średnia cena metra kwadratowego”. Dziś jednak to nie ona decyduje o codziennych szansach nabywców. O dostępności przesądza struktura oferty — ile zostało lokali z niższej półki cenowej i jaki jest górny próg tego segmentu.Czytaj też: Nawet 2 tysięce złotych miesięcznie. Tak działa zasiłek dla bezrobotnych