Kwartał zróżnicowany sprzedażowo. Miniony kwartał był dla deweloperów zróżnicowany sprzedażowo. Sprawdzamy zatem, czy popyt na nowe mieszkania wzrósł również względem wielkości oferty. Poprzedni kwartał stanowi potwierdzenie, iż miesięczne wyniki dotyczące sprzedaży mieszkań przez deweloperów trzeba komentować ostrożnie. Przypomnijmy, że lipiec był dla inwestorów niezły sprzedażowo, sierpień nieco gorszy, a wrzesień – bardzo dobry. Sumarycznie deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali o ponad jedną dziesiątą więcej nowych mieszkań niż trzy miesiące wcześniej. Utrudnieniem dla inwestorów była jednak wciąż duża oferta powodująca „rozmywanie się” popytu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak w ostatnim czasie sprzedaż nowych mieszkań wyglądała względem podaży. To kwestia ważna również dla potencjalnych nabywców „M”.Czytaj też: Zawrotne ceny działek w Warszawie. Nawet ponad 20 tys. zł za metrCiekawy może być nie tylko czas wyprzedaży ofertyStosunek popytu i podaży na rynku deweloperskim czasem bywa określany przy pomocy tak zwanego czasu wyprzedaży oferty. Ten wskaźnik informuje, jak długo trwałaby wyprzedaż aktualnej oferty deweloperów przy założeniu braku nowych inwestycji. Oczywiście, założenie związane z brakiem nowych projektów jest czysto teoretyczne. Dlatego niektórym osobom opisywany wskaźnik może wydawać się nieco abstrakcyjny. Istnieje jednak pewna alternatywa.Na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR regularnie obliczany jest tak zwany wskaźnik popytu. Informuje on, jak wygląda miesięczny udział sprzedanych mieszkań w ogólnej liczbie ofert deweloperów. Ogólna liczba ofert uwzględnia wciąż dostępne mieszkania oraz sprzedane w danym miesiącu lokale. Wskaźnik popytu można zatem zapisać następującym wzorem:Wskaźnik popytu = (sprzedane mieszkania/dostępne mieszkania + sprzedane mieszkania) x 100%Wskaźnik popytu jest oczywiście pokrewny względem opisywanego wcześniej czasu wyprzedaży oferty deweloperów.Na wykresie widać sprzedażowe odbicie z wrześniaPoniższy wykres przedstawia zmiany wskaźnika popytu obliczone według wcześniej prezentowanego wzoru. Mowa o zmianach z okresu od września 2024 r. do września 2025 r. uwzględniających siedem dużych rynków, czyli Warszawę, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Katowice oraz inne miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM).Na wykresie nietrudno zauważyć skutki wrześniowego ożywienia sprzedażowego. Wskaźnik popytu wyraźnie wzrósł bowiem we wszystkich analizowanych lokalizacjach. Największa miesięczna zmiana dotyczyła Krakowa i Wrocławia. Uwagę zwraca również duże zróżnicowanie wskaźnika, który we wrześniu 2025 roku wynosił:Gdańsk - 8,9% (miesięczny udział sprzedanych mieszkań w ogólnej liczbie ofert deweloperów)Katowice i pozostałe miasta GZM - 3,8%Kraków - 7,0%Łódź - 4,2%Poznań - 5,1%Warszawa - 8,2%Wrocław - 7,6%Wyniki dotyczące miast GZM, Łodzi, a nawet Poznania wskazują, że relacja sprzedanych nowych mieszkań do całości oferty nawet po wrześniowej zmianie pozostawała niska.Do popytowych rekordów z 2023 r. wciąż jest daleko W zrozumieniu obecnej sytuacji na rynku może pomóc odniesienie do czasów, kiedy popyt był bardzo wysoki względem podaży. Chodzi o okres działania programu Bezpieczny Kredyt 2%. Identycznie obliczone wskaźniki popytu z tego czasu pozwalają zrozumieć, że nawet we wrześniu br. (przecież bardzo dobrym sprzedażowo dla deweloperów) relacja popytu do podaży nie była jeszcze wysoka.Za przykład niech posłuży warszawski rynek deweloperski. W drugiej połowie 2023 r. notowano na nim odczyty wskaźnika popytu wynoszące 14% - 17%. W tej perspektywie ośmioprocentowy wynik z września 2025 r. wygląda dość niepozornie. Warto oczywiście pamiętać, że sytuacja z czasów działania programu Bezpieczny Kredyt 2% była nadzwyczajna. Wystarczy przypomnieć jak szybko wówczas rosły ofertowe ceny metrażu – również na skutek szybkiej wyprzedaży tańszych mieszkań z oferty deweloperów.Przyszli klienci firm deweloperskich na razie nie muszą się obawiać podobnego scenariusza. Mało prawdopodobny jest bowiem kolejny „wystrzał” popytu o podobnej skali jak w II poł. 2023 roku, a wciąż duża oferta firm deweloperskich stanowi swoistą kotwicę dla rynku. Niemniej jednak, w dłuższej perspektywie rysują się pewne ryzyka dla konsumentów. Nie chodzi wyłącznie o fakt, że dwa ostatnie miesiące (sierpień i wrzesień) przyniosły pierwszy od dawna wyraźny spadek łącznej oferty deweloperów z siedmiu największych rynków. Można zadawać sobie np. pytanie, czy negatywna pod kątem podażowym nie będzie obecna reforma planistyczna.