Przyglądamy się mapom cenowym. Osoby śledzące branżowe doniesienia na temat rynku mieszkaniowego, zwłaszcza cen, mogły się już przyzwyczaić do tego, że podawane informacje dotyczą najczęściej całych miast. Rzadziej pojawiają się analizy obejmujące poszczególne dzielnice – nie wspominając już o poziomie osiedli i ulic. Uogólnienie danych cenowych na poziomie miasta ułatwia analizę, ale jednocześnie ją zubaża. Warto zatem przyjrzeć się ciekawym mapom cenowym, które niedawno opublikował stołeczny ratusz na swoim portalu mapowym. Twórcy warszawskiego portalu mapowego przewidzieli możliwość osobnego wygenerowania mapy dotyczącej cen 1 m kw. używanych i nowych mieszkań. To dobre rozwiązanie, bo – jak się okazuje mapy prezentujące stawki za 1 m kw. mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego – są nieco inne. Nie uprzedzajmy jednak faktów. Najpierw warto wziąć pod lupę informacje cenowe z rynku pierwotnego. Poniższa mapa prezentuje ceny transakcyjne 1 m kw. nowych mieszkań z Warszawy (w całym 2024 r.).Uwzględnienie całego roku wydaje się bardziej istotne w przypadku rynku pierwotnego, bo jest on mocniej skoncentrowany w pewnych punktach na mapie (tzn. lokalizacjach nowych inwestycji). Rynek wtórny cechuje się bardziej zróżnicowanym i równomiernym rozkładem przestrzennym transakcji, bo równocześnie sprzedają się mieszkania usytuowane w wielu starszych budynkach. Ze względu na specyfikę rynku pierwotnego, mapa obejmująca tylko jeden kwartał (np. dostępny I kw. 2025 r.) byłaby mocno fragmentaryczna, bo dane cenowe pokrywałyby niedużą część miasta.Rynek pierwotny: tanie „wysepki” np. na WawrzeZaprezentowana poniżej mapa dotyczy całego 2024 roku, co pozwala sprawdzić ceny nowych mieszkań w większej liczbie stołecznych lokalizacji. Jak nietrudno zauważyć, miejsca ze średnimi transakcyjnymi stawkami wynoszącymi poniżej 9000 zł/m kw. były już dość rzadkie w 2024 r. Ciekawym wyjątkiem są dwie „wysepki” z cenami rzędu 5000 zł/m kw. – 7000 zł/m kw. (na północnej Białołęce – blisko ulicy Kobiałka oraz na południowym Wawrze – rejon ulicy Rejowieckiej). Być może chodzi o mieszkania, których cenę ustalono z deweloperem dość dawno temu (na samym początku realizacji inwestycji). Pamiętajmy bowiem, że prezentowane informacje cenowe z rynku pierwotnego obejmują wyłącznie przeniesienia własności gotowych mieszkań.Mapa dla używanych lokali wygląda podobnie?Wcześniejsze informacje pozwalają lepiej zrozumieć, dlaczego analogiczna mapa cenowa z rynku wtórnego warszawskich lokali mieszkalnych wygląda nieco inaczej. W stosunku do pierwszej mapy widzimy bowiem pokrycie większego terenu danymi cenowymi. Bardzo dobrym przykładem wydaje się chociażby Ursynów, gdzie transakcje z rynku wtórnego mieszkań (często PRL-owskich) obejmowały znacznie większy obszar niż aktywność sprzedażowa deweloperów skupiona w kilku inwestycjach. Porównanie dwóch map cenowych sugeruje również, że stołeczny rynek używanych mieszkań jest wyraźnie „droższy” od rynku pierwotnego, czego nie potwierdzają np. dane NBP.Skąd zatem cenowa różnica widoczna na mapach? Kluczem do jej zrozumienia jest wcześniejsza informacja mówiąca, że dane z rynku pierwotnego obejmują tylko przeniesienia własności wybudowanych mieszkań. Na warszawskim rynku pierwotnym w latach 2021 - 2024 udział gotowych mieszkań w ofercie deweloperów wynosił ok. 10-20 proc. (według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl). Znacznie bardziej popularne były więc zakupy lokali w budowie. Zatem transakcje sprzedaży nowych mieszkań w 2024 roku, których ceny są widoczne na pierwszej mapie często odbywały się na warunkach cenowych z lat 2021-2023, kiedy podpisywano umowy deweloperskie.Dane z RCN wciąż mają niestety pewne wady Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w kontekście prezentowanych stołecznych map zwracają też uwagę na pewne niedopasowanie przedziałów cen do obecnych realiów. Przykładowo należałoby usunąć przedział cenowy do 5000 zł/m kw. i wyodrębnić dodatkowo mieszkania za 20 000 zł/m k – 25 000 zł/m kw. Jednocześnie warto wspomnieć, że stolica i tak wyróżnia się pozytywnie na tle wielu innych miast w temacie prezentacji danych z Rejestru Cen Nieruchomości. Można mieć uwagi do tempa aktualizacji informacji, lecz to problem dotyczący też bardzo wielu innych miast i powiatów. Nie rozwiąże go planowana zmiana ustawowa, czyli zwolnienie wszystkich wnioskodawców z opłat za dostęp do danych widniejących w lokalnej bazie RCN.Czytaj też: Ożywienie na rynku deweloperskim. Przyglądamy się mu bliżej