Tak źle, a tak niedobrze. Drożyzna na rynku mieszkaniowym sprawia, że młodym trudno jest się usamodzielnić. Oto ich jedyne opcje, choć nie wszystkie (w praktyce) realne. Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl, zatrważające są najnowsze dane Eurostatu dotyczące Polek i Polaków w wieku od 25 do 34 lat, którzy najczęściej już pracują, ale wciąż mieszkają pod jednym dachem z rodzicami. W 2024 r. odsetek tych tzw. gniazdowników w naszym kraju sięgał już 54 proc., a w ciągu ostatnich 10 lat wzrósł o ponad 9 pkt proc. Młodzi mają obecnie pięć możliwości wybicia się na mieszkaniową samodzielność. Niestety, dla dużej części z nich są one nierealne. Dlaczego? Możliwość pierwsza – odziedziczenie mieszkaniaWielu najpewniej cieszy ta perspektywa, a będą też i tacy, którzy odziedziczą więcej niż jedną nieruchomość po zapobiegliwych dziadkach lub rodzicach. Problem w tym, że w zdecydowanej większości przypadków to może długo potrwać. Ba, dzisiejsi 30-latkowie często sami będą już wtedy seniorami. Poza tym dziedziczenie nie jest rozwiązaniem dla tych, którzy mają rodzeństwo, albo odziedziczą stary dom na wsi lub mieszkanie w małej miejscowości. Ponieważ trudno jest znaleźć chętnych na takie nieruchomości, ich wartość to często ułamek ceny mieszkania w którejś z metropolii. A to głównie do takich miast chcą migrować młodzi w poszukiwaniu stabilnej i dobrze płatnej pracy. Przeczytaj też: Ceny mieszkań hamują przed recesją. Oto co musi się stać, żeby potaniałyMożliwość druga – najem mieszkania na rynkuNa rynkach – szczególnie największych miast – jest dużo mieszkań na wynajem, ale takich, które można nająć na warunkach rynkowych. Bogactwo oferty cieszy, ale takie lokum nie jest na każdą kieszeń. Z danych portalu GetHome.pl wynika, że mediana miesięcznego czynszu za zwykłą kawalerkę w Warszawie wynosiła w kwietniu tego roku średnio ok. 2,6 tys. zł. Nieco taniej było w Krakowie (ok. 2,4 tys. zł), Gdańsku (2,3 tys. zł), Wrocławiu (ok. 2.2 tys. zł) i Poznaniu (2,1 tys.). W Łodzi i Katowicach mediana czynszu za taki lokal nie przekraczała zaś 1,5 tys. zł. Oczywiście czynsze są zróżnicowane, a ich wysokość zależy od lokalizacji, ale także od standardu. Dlatego w analizie podana jest nie średnia, a mediana, która jest bardziej zbliżona do „typowej” stawki czynszu. Nie windują jej bowiem w górę, ani nie ściągają w dół skrajnie drogie lub tanie mieszkania. Trzeba też jednak zdawać sobie sprawę, że oprócz czynszu najemcy często pokrywają koszty administracyjne oraz rachunki za zużytą energię elektryczną, za ogrzewanie, wodę i ścieki. Tymczasem przeciętne zarobki młodych ludzi oscylują w granicach 4-6 tys. zł na rękę. Możliwość trzecia – najem mieszkania od gminyNie dziwi więc, że w ostatnich latach dostępność mieszkań stała się jedną z najważniejszych kwestii w debatach politycznych. Często pada z ust polityków: młodzi chcą tanich mieszkań czynszowych, bo na własne ich nie stać. Postulat wspierania taniego budownictwa czynszowego jest ze wszech miar słuszny. Problem w tym, że problemu nie da się rozwiązać od ręki. Nie wystarczy dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu.Należy zdawać sobie sprawę, że tanie mieszkania czynszowe nieprędko staną się realną alternatywą dla mieszkań najmowanych po stawkach rynkowych. Tym bardziej że na sam rozruch programu potrzeba kilku, jeśli nie kilkunastu lat. W dodatku inwestycji mieszkaniowych nie ma na liście priorytetów ogromnej większości gmin.Sprawdź też: Polakom spodobała się rezerwacja mieszkań. Chcą „zaklepać” lokal dla siebieJuż rządy Zjednoczonej Prawicy za punkt honoru postawiły sobie rozwój taniego budownictwa czynszowego. Zmodyfikowano nawet system finansowania gmin tak, by mogły uzyskać dotację w wysokości nawet 80 proc. kosztów inwestycji. Rząd oczekiwał więc spektakularnego efektu. Jeszcze na początku 2023 r. na rządowej stronie internetowej dedykowanej programowi „Mieszkanie Plus” można było znaleźć zapowiedź zwiększenia zasobów mieszkaniowych gmin o ponad 150 tys. lokali czynszowych w okresie od 2019 do 2025 r.Ponadto w Narodowym Programie Mieszkaniowym rząd deklarował, że do 2030 r. zniknie kolejka pod mieszkanie komunalne. I co? Według GUS jeszcze w 2023 r. czekało na nie ponad 123,8 tys. gospodarstw domowych. Oznacza to, że w kolejnych siedmiu latach musiałoby powstawać średnio co najmniej 18 tys. lokali na rok. Z danych GUS wynika jednak, że powstało ich niespełna 7,9 tys. I to w okresie ostatnich sześciu lat!Z drugiej strony, w tegorocznych statystykach GUS dotyczących pozwoleń na budowę i rozpoczętych mieszkań komunalnych widać wzrost aktywności inwestycyjnej gmin. Ponadto niektóre z nich zaczęły remontować swoje pustostany, czyli mieszkania opuszczone z powodu złego stanu technicznego. Część miast decyduje się na przekazanie kluczy do mieszkania w zamian za remont. W Krakowie szczęśliwcy mają być wyłaniani w losowaniu. W zeszłorocznej edycji programu dostępnych było 100 lokali. Chętnych, którzy spełniali określone przez urzędników kryteria, było ponad 1000. W dłuższej perspektywie więcej tanich mieszkań na wynajem dostarczą towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), czyli spółki, których udziałowcami są gminy. W ostatnich sześciu latach w ramach społecznego budownictwa czynszowego powstało blisko 11,5 tys. mieszkań czynszowych, a rozpoczęto – około 12 tys.Trudno to uznać za sukces. Tym bardziej że do rozpoczynania inwestycji mają przekonać nie tylko państwowe grunty przekazane z Krajowego Zasobu Nieruchomości, ale i spory zastrzyk gotówki z budżetu państwa. Dotacja dla SIM/TBS z Funduszu Dopłat przy BGK sięga 35 proc. kosztów budowy. Spółki mogą też skorzystać z preferencyjnego kredytu. Jednak choć w społecznym budownictwie czynszowym boom jeszcze nie nastąpił, to przynajmniej od dwóch lat widać ożywienie. Możliwość czwarta – kupno mieszkaniaW ostatnich sześciu latach gminy i TBS-y oddały do użytkowania łącznie ponad 19,4 tys. mieszkań czynszowych. Dla porównania deweloperzy dostarczyli w tym czasie na rynek ponad 822 tys. gotowych lokali. Co ciekawe w latach 2017-2019 odsetek gniazdowników w naszym kraju nieco się skurczył, co można tłumaczyć tym, że w tym okresie działał program wsparcia kredytobiorców „Mieszkanie dla Młodych”. Skorzystało z niego przeszło 110 tys. gospodarstw domowych, które kupowały swoje pierwsze M. Zobacz też: Miało być więcej parkingów przy blokach z wielkiej płyty. Projekt umarłNiestety, w kolejnych latach było już tylko coraz gorzej, głównie z powodu lawinowo rosnących cen mieszkań i stawek czynszów oraz kurczącej się zdolności kredytowej. Sytuacji nie poprawił program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Wręcz przeciwnie, przyczynił się on do gwałtownego spadku dostępności mieszkań, która dopiero w tym roku zaczęła się powoli odbudowywać. W ofercie deweloperów zaczęło się bowiem pojawiać coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym, czyli z bardziej przystępnymi cenami. Na przykład w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu do tego segmentu zaliczyliśmy mieszkania z ceną mieszczącą się w przedziale 12-15 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast w Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – w przedziale 9-12 tys. zł za metr.W Warszawie pod koniec kwietnia takich lokali było aż o 60% więcej niż rok wcześniej. Z kolei w Krakowie pula mieszkań w segmencie popularnym wzrosła o 58 proc., w Poznaniu – o 56 proc., Trójmieście – o 48 proc., a we Wrocławiu – o 38 proc. W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii przybyło mieszkań z ceną w przedziale 9-12 tys. zł za metr kwadratowy o odpowiednio: 56 proc. i 67 proc. We wszystkich największych miastach w lepszej niż przed rokiem sytuacji są osoby, których możliwości finansowe (wkład własny i kredyt) ograniczają się do kwoty 500 tys. zł. Na przykład we Wrocławiu liczba mieszkań w tym przedziale cenowym podwoiła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a w Krakowie wzrosła o 85 proc. Do tej pory częściej kupowane były mieszkania z drugiej ręki niż od deweloperów. Decydującym czynnikiem przesądzającym o wyborze oczywiście jest cena. Z danych portali BIG DATA RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wynika, że Kraków jest jedynym miastem wojewódzkim, w którym średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest obecnie wyższa niż na rynku pierwotnym. W pozostałych miastach używane mieszkania są zdecydowanie tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy.Sprawdź też: Coś się dzieje na rynku mieszkań. Deweloperzy przestali podnosić cenyDo tej pory częściej kupowane były mieszkania z drugiej ręki niż od deweloperów. Decydującym czynnikiem przesądzającym o wyborze oczywiście jest cena. Z danych portali BIG DATA RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wynika, że Kraków jest jedynym miastem wojewódzkim, w którym średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest obecnie wyższa niż na rynku pierwotnym. W pozostałych miastach używane mieszkania są zdecydowanie tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy. Możliwość piąta – budowa domu Warunki do rozpoczęcia budowy domów już dawno nie były tak sprzyjające jak obecnie. Przede wszystkim stabilne są ceny wielu materiałów budowlanych. Ponadto dom może być tańszą alternatywą dla szybko drożejących mieszkań. Przy czym budownictwo jednorodzinne rozwija się najbardziej w miejscowościach okalających duże miasta. Tam na budowę wolnostojącego domu jednorodzinnego mogą sobie pozwolić jedynie zamożni inwestorzy indywidualni. Przykładowo w atrakcyjnych dzielnicach Warszawy oferowane są działki pod zabudowę jednorodzinną w cenie nawet kilku milionów złotych.