Wykup jest prawem, nie obowiązkiem. Ma zaledwie 28m2, a jej wystrój to – podobno – peerelowska meblościanka i stary stolik. Zwyczajna z pozoru kawalerka znalazła się nagle w samym centrum politycznej burzy. Niezależnie od tego, co naprawdę wydarzyło się w tej historii, warto przyjrzeć się kilku kwestiom prawnym, które pomogą lepiej ją zrozumieć. Co wolno, a czego nie w przypadku przejmowania mieszkań komunalnych? Mieszkania komunalne – pomoc dla potrzebującychKomunalne, czyli należące do gminy i budowane z jej pieniędzy. Takie nieruchomości przeznaczone są dla osób, które nie mają możliwości, aby we własnym zakresie kupić lub wynająć mieszkanie. Warunki, które trzeba spełnić, aby lokal komunalny został przyznany, zależą od danej gminy. Samorząd podejmuje w tej sprawie uchwałę.Ten, komu przydzielono lokum, podpisuje z miastem umowę najmu. Gmina pozostaje więc właścicielem nieruchomości, a mieszkaniec musi płacić comiesięczny czynsz. Jego wysokość zależy od gminy – na przykład w Gdańsku jest to obecnie 14 zł za m2, a w Warszawie podstawowa stawka wynosi 8-13 zł za m2.W większości gmin, jeśli nie we wszystkich, chętnych jest więcej niż dostępnych mieszkań. Według danych GUS na koniec 2024 r. na przydział czekało aż 119,3 tys. rodzin. Dlatego w marcu rząd przyjął projekt, zgodnie z którym jeszcze w tym roku gminy dostaną 2,5 miliarda złotych dofinansowania na budowę mieszkań komunalnych i na tani wynajem.Wykup prawem, nie obowiązkiemGminy regularnie publikują wykazy mieszkań komunalnych przeznaczonych do sprzedaży. Lokator może odkupić od miasta lokal, który zajmuje, jeśli tylko ten znajdzie się na liście do sprzedaży. Jest to jednak przywilej, a nie obowiązek. Jeśli ktoś nie zdecyduje się na wykup, nic się nie zmienia. Taka osoba dalej zajmuje mieszkanie. Umowa najmu z gminą zawierana jest bowiem na czas nieokreślony. Z założenia więc w takim lokalu można mieszkać do końca życia. Potem prawo najmu może przejść na spadkobierców, a mieszkanie zostać w rodzinie.Wykup mieszkania jest jednak bardzo korzystny, bo cena nieruchomości, choć rynkowa, uwzględnia bonifikatę, czyli rabat od miasta. Dzięki takiej obniżce mieszkanie można wykupić nawet za 5 proc. jego wartości. Jak nietrudno się domyślić, celem tej regulacji nie jest skłanianie do spekulacji nieruchomościami, lecz pomoc najuboższym. Chodzi o to, aby dać takim osobom szansę na własną nieruchomość, która normalnie byłaby dla nich nieosiągalna. Dlatego wykupionego lokalu nie można sprzedać osobom trzecim w ciągu pięciu lat od wykupu. Inaczej miasto upomni się o zwrot bonifikaty.Niektóre gminy chętnie pozbywają się nieruchomości. To dlatego, że zarządzanie mieszkaniami kosztuje. Wiele gminnych budynków wymaga też remontów i inwestycji, na które samorząd zwyczajnie nie ma pieniędzy. Z drugiej strony wyprzedawanie mieszkań powoduje, że kolejki po lokale się wydłużają, a potrzebujące rodziny tracą szanse na przydział w rozsądnym czasie. W Warszawie przeciętnie na mieszkanie czeka się od 5 do 10 lat. Najkrócej, bo „tylko” 2-3 lata czekają osoby z niepełnosprawnością. Dlatego na przykład Sopot w 2022 r. zdecydował o wstrzymaniu sprzedaży lokali z bonifikatą.Czytaj też: Prokuratura bierze się za Nawrockiego. Jest komunikatZwolennikiem prywatyzacji mieszkań gminnych był swego czasu Jarosław Kaczyński. Trzy lata temu na spotkaniu w Częstochowie prezes PiS mówił, że kwestia wykupu powinna zostać uregulowana ustawą. Oznaczałoby to, że to nie samorząd, a państwo zadecyduje o losach mieszkań komunalnych. Prezes PiS obawiał się jednak, że Trybunał Konstytucyjny mógłby potraktować taką możliwość jako naruszenie własności. Ostatecznie temat ucichł, jednak sprawa mieszkań gminnych nadal budzi wiele kontrowersji.Kto płaci za DPS?W historii kawalerki Karola Nawrockiego pojawił się też wątek DPS, czyli Domu Pomocy Społecznej. Prawo do pobytu w takiej placówce przysługuje osobie, która wymaga całodobowej opieki i nie jest zdolna do samodzielnego funkcjonowania w codziennym życiu. Opłatę za usługi opiekuńcze ponosi sam mieszkaniec domu – maksymalnie do 70 proc. dochodów – a także jego małżonek, dzieci albo wnuki. Nie ma przy tym znaczenia, w jakich relacjach żyje rodzina. Zdarzają się więc sytuacje, że dziecko, które od lat nie ma kontaktu z rodzicem umieszczonym w domu opieki, musi płacić za jego pobyt. Dopiero gdy koszty nie mogą zostać pokryte z budżetu krewnych, ponosi je gmina. Osoby spoza rodziny, nawet jeśli zostały wcześniej przez mieszkańca DPS czymś obdarowane lub powinny być jej wdzięczne, nie są zobowiązane do żadnych opłat.Jedna osoba po dwóch stronach umowy – czy to legalne?Wyobraźmy sobie, że chcemy sprzedać samochód sąsiadowi. Zamiast jednak podpisać z nim umowę, udzielamy mu pełnomocnictwa – i to on, działając w naszym imieniu, sprzedaje auto…sam sobie. Z jednej strony występuje jako nasz pełnomocnik, z drugiej – jako kupujący. Brzmi jak pole do nadużyć? To właśnie dlatego w większości przypadków prawo nie pozwala na taką praktykę. Zachodzi bowiem obawa, że pełnomocnik wykorzysta sytuację dla własnych korzyści. Prawo przewiduje jednak pewne wyjątki. Taki układ jest dopuszczalny, jeśli reprezentowany wyraźnie wyrazi na to zgodę – najlepiej wprost w treści pełnomocnictwa.Przepisy pozwalają na taki manewr również wtedy, gdy ryzyko pokrzywdzenia mocodawcy zostaje wyeliminowane. Przykład? Dokument precyzyjnie określa warunki umowy, w tym cenę.Podobne ograniczenia znajdziemy też w innych obszarach prawa. Na przykład prezes firmy może podpisać umowę ze spółką, którą reprezentuje tylko w formie aktu notarialnego. Z kolei rodzicowi nie wolno dokonać transakcji pomiędzy sobą a dzieckiem, które reprezentuje jako jego przedstawiciel ustawowy. W takiej sytuacji potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego, który sprawdzi, czy interes dziecka nie zostanie naruszony – czy na przykład rodzic nie podaruje sobie majątku, który dziecko odziedziczyło po dziadkach.Czytaj też: Przesłuchanie Nawrockiego przed sejmową komisją. Zwrot akcjiNa marginesie: pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. A to oznacza, że notariusz nie tylko sporządza dokument, ale też ocenia, czy osoba udzielająca pełnomocnictwa wie, co podpisuje. Jeśli rejent ma poważne wątpliwości co do jej świadomości lub swobody decyzji, może odmówić wykonania czynności.Czy można sprzedać mieszkanie poniżej wartości?Teoretycznie nieruchomość można sprzedać za dowolną kwotę. W rzeczywistości jednak zbyt niska cena może wzbudzić zainteresowanie Urzędu Skarbowego. Jeśli ten uzna, że mieszkanie zostało sprzedane podejrzanie tanio, ma prawo zakwestionować cenę wpisaną do aktu. Przykład? Jeśli ktoś sprzeda lokal za 15 tys. zł, choć jego realna wartość to 150 tys. zł, może spodziewać się reakcji urzędu. W takiej sytuacji fiskus może zażądać wyjaśnień, a nawet posłużyć się własną wyceną i wezwać do uzupełnienia należności – tym razem naliczonej od rzeczywistej, rynkowej wartości mieszkania. Chodzi o walkę z próbami sztucznego zaniżania ceny, a co za tym idzie – podatku. Co więcej, jeśli cena będzie rażąco niska, fiskus może uznać, że nie doszło do sprzedaży, tylko do darowizny. A to już zupełnie inna historia – w grę wchodzi bowiem nie 2 proc., lecz aż 20 proc. podatku, jeśli obdarowany nie jest członkiem najbliższej rodziny.Skąd fiskus będzie znał szczegóły transakcji? Po zawarciu umowy sprzedaży notariusz przesyła deklarację podatków i akt notarialny do Urzędu Skarbowego.U notariusza nie ma miejsca na kłamstwoNotariusz to nie tylko świadek transakcji – to funkcjonariusz publiczny. Zwykle nie ma on możliwości, by samodzielnie zweryfikować prawdziwość składanych przed nim oświadczeń. Musi zatem polegać na tym, co deklarują strony. Każde celowe wprowadzenie notariusza w błąd lub próba wyłudzenia od niego poświadczenia nieprawdy mogą zostać uznane za przestępstwo. Ważne jest przy tym, że chodzi o działanie świadome, nie o pomyłkę czy nieznajomość faktów.Czytaj też: Oświadczenie Nawrockiego. Zdecydował w sprawie mieszkania w GdańskuPodawanie w mediach nazwiska osoby prywatnejTakie działanie może naruszać przepisy o ochronie danych osobowych. Aby ujawnianie danych było zgodne z prawem, trzeba mieć wyraźną, świadomą i dobrowolną zgodę określonej osoby. A co, jeśli takiego pozwolenia nie ma? W grę może wchodzić tzw. uzasadniony interes prawny, ale tylko wtedy, gdy jest się w stanie wykazać, że ujawnienie było niezbędne i nie naruszało nadmiernie prywatności danej osoby.Prawo mówi też wprost: nie wolno przetwarzać więcej danych, niż to konieczne. Jeśli więc można powiedzieć „pan Jan” zamiast „Jan Kowalski z Gdańska, lat 78”, to tak właśnie należy zrobić. Jeszcze większe ograniczenia dotyczą danych o stanie zdrowia. A to już oznacza, że podanie imienia i nazwiska osoby przebywającej w DPS-ie to coś więcej niż faux-pas. Z tego powodu ujawnieniem danych pana Jerzego przez polityków na konferencji prasowej zainteresował się Urząd Ochrony Danych Osobowych. Warto też pamiętać, że poza przepisami o ochronie danych osobowych obowiązują również te dotyczące ochrony dóbr osobistych i prawa do prywatności, których zakres jest jeszcze szerszy.Niesprawiedliwa umowa może być nieważna – ale tylko w sądzieChoć w polskim prawie obowiązuje zasada swobody umów, ma ona swoje granice. Przepisy jasno wskazują, że umowa, która zmierza do obejścia przepisów, lub która jest sprzeczna z tak zwanymi zasadami współżycia społecznego, może zostać uznana za nieważną. Taka nieważność musi jednak zostać stwierdzona przez sąd i zależy od okoliczności danej sprawy. Skutek jest jednak taki, że umowę uznaje się za nigdy nieistniejącą. A to, co strony sobie wzajemnie przekazały bądź zapłaciły, musi zostać zwrócone.Choć prawo stara się dbać o poczucie sprawiedliwości, nie zawsze mu się to udaje. W efekcie zdarza się, że to, co jest zgodne z prawem, nie zawsze jest przyzwoite.Czytaj też: Afera mieszkaniowa Nawrockiego. „Kaczyński już tego żałuje”