Z historii da się wyczytać pewne wzorce. Znaczący i szybki spadek cen metrażu może zostać wywołany przez rynkowy kryzys. Czy może dojść do takiej sytuacji bez bez perturbacji gospodarczych, które groziłyby np. utratą pracy? Sprawdziliśmy, jak to dotąd wyglądało. Duże i szybkie spadki cen mieszkań i domów to scenariusz pożądany przez wiele osób. Czy jest on najbardziej prawdopodobny w czasach kryzysu? Ale też takiego, który nie zdemolowałby całej gospodarki i zwiększył ryzyko utraty pracy. Czy to możliwe? Pewne wnioski w tym temacie pozwala wyciągnąć analiza danych z dużej grupy krajów dotyczące ostatnich 50 lat. Dokonał jej portal RynekPierwotny.pl. Historyczne zmiany cen z 57 krajówDzięki informacjom o cenach nieruchomości zbieranym przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych (Bank for International Settlements - BIS), można na przykład sprawdzić, jakie były roczne zmiany cen domów i lokali z 57 krajów. Mowa o państwach, w przypadku których BIS udostępnia odpowiednie informacje. Co ważne, Bank Rozrachunków Międzynarodowych publikuje roczne zmiany cen lokali i domów w ujęciu kwartalnym (np. porównując III kw. 2024 r. względem III kw. 2023 r.). Dlatego baza danych BIS jest bardzo obszerna. Przeczytaj też: Kiedyś „koniec świata”, dziś prestiż. Ceny w najtańszych dzielnicach miastNa podstawie tej bazy BIS zidentyfikowaliśmy wszystkie okresy od początku 1975 r. cechujące się tym, że w danym kraju przez ponad dwa kwartały z rzędu był notowany roczny spadek cen nieruchomości mieszkaniowych większy niż 10 proc. Chodzi o spadki nominalne, czyli nieuwzględniające inflacji.Kryzysowe lata 2008 – 2013 obfitowały w spadkiPo przeanalizowaniu dużego zestawu danych, które dotyczą aż 50 lat (I kw. 1975 r. – IV kw. 2024 r.) i 57 państw, można wskazać okresy szybkich spadków cen nieruchomości mieszkaniowych z następujących krajów: – Bułgaria – od II kw. 2009 r. do I kw. 2010 r. – Dania – od IV kw. 2008 r. do III kw. 2009 r. – Estonia – od IV kw. 2008 r. do IV kw. 2009 r.– Finlandia – od I kw. 1991 r. do II kw. 1993 r.– Grecja – od I kw. 2012 r. do III kw. 2013 r.– Hiszpania – od IV kw. 2011 r. do II kw. 2013 r. – Holandia – od IV kw. 1981 r. do II kw. 1982 r.– Hongkong (część Chin, traktowana jednak na potrzeby analizy jako osobny rynek nieruchomości) – od II kw. 1998 r. do II kw. 1999 r., od II kw. 2000 r. do I kw. 2001 r., od II kw. 2002 r. do III kw. 2003 r., od I kw. 2024 r. do III kw. 2024 r.– irlandia – od IV kw. 2008 r. do III kw. 2012 r.– Islandia – od I kw. 2009 r. do III kw. 2009 r.– Litwa – od I kw. 2009 r. do I kw. 2010 r.– Luksemburg – od III kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. – Łotwa – od IV kw. 2008 r. do II kw. 2010 r.– Rosja – od I kw. 2011 r. do IV kw. 2011 r.– Rumunia – od IV kw. 2010 r. do IV kw. 2011 r.– Singapur – od II kw. 2001 r. do IV kw. 2001 r. i od I kw. 2009 r. do III kw. 2009 r.– Słowacja – od I kw. 2009 r. do IV kw. 2009 r. – Szwecja – od III kw. 1992 r. do III kw. 1993 r. – USA – od I kw. 2008 r. do II kw. 2009 r. – Wielka Brytania – od IV kw. 2008 r. do II kw. 2009 r.Nietrudno zauważyć powiązanie powyższych przedziałów czasowych z globalnym kryzysem finansowym. Wyniki analizy przypominają również o azjatyckim kryzysie finansowym, kryzysach bankowych w Szwecji oraz Finlandii z początku lat 90., a także o kłopotach gospodarczych Holandii na początku lat 80., czyli dwóch latach recesji holenderskiej gospodarki. Przeczytaj także: Coś się dzieje na rynku mieszkań. Deweloperzy przestali podnosić cenyInteresujący wydaje się też niedawny przypadek Luksemburga. Bardzo „drogi” rynek mieszkaniowy tego niewielkiego kraju mocniej niż w innych państwach Strefy Euro zareagował na szybkie wzrosty oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych (z poziomu ok. 1,3 proc. do ponad 4,0 proc.). Warto także pamiętać o spadku luksemburskiego PKB z 2023 roku, który wyniósł 1,1 proc. Jak zachowują się ceny metrażu podczas recesji?Uwagę zwraca nie tylko duży związek historycznych okresów najszybszych spadków cen domów i mieszkań z kryzysami gospodarczymi o zasięgu lokalnym oraz globalnym. Interesujące wydają się również informacje zawarte w publikacji BIS pod tytułem „BIS Working Papers No 726 Residential investment and economic activity: evidence from the past five decades”. Jej autorzy przebadali 89 recesji gospodarczych (rocznych spadków PKB) z lat 1970 – 2016. Sprawdź także: Mieszkania w Warszawie najdroższe w UE? „Co najwyżej w połowie stawki”Uśredniony historyczny scenariusz wskazuje, że skorygowane o inflację tempo wzrostu cen mieszkań i domów obniża się na dwa lata przed recesją, a w kolejnym roku realne ceny średnio spadają o 2 proc. Dołek cenowy (realny spadek o ok. 4 proc. rocznie) przypada na rok recesji, czyli obniżenia realnego PKB. W takim uśrednionym scenariuszu, powrót do realnego wzrostu cen metrażu trwa kolejne trzy lata.