Potrafi przyjmować ogromne rozmiary. Na niemieckim rynku uwagę zwracają duże różnice cen nowych oraz używanych mieszkań. W Polsce ten scenariusz może się powtórzyć. W polskich warunkach Łódź może być podawana jako przykład dużego miasta z bardzo widoczną różnicą cen nowych oraz używanych mieszkań. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, w listopadzie 2024 r. typowe łódzkie „M” od dewelopera kosztowało ok. 11 500 zł/mkw., czyli było o 2900 zł/mkw. droższe względem rynku wtórnego. W dużych niemieckich miastach taka różnica cenowa byłaby postrzegana jako niewielka. Dlaczego u zachodniego sąsiada różnice cenowe między nowym i używanym metrażem są aż tak duże? Kwestie dotyczące energochłonności to dobry trop. Duże różnice cenowe widzimy nie tylko w BerlinieInformacje na temat cen niemieckich mieszkań są w Polsce dość rzadko prezentowane, więc warto zwrócić uwagę na dane z poniższej tabeli. Pokazuje ona typowe ceny metrażu w piętnastu największych miastach Niemiec. Osoby nieco znające niemiecką specyfikę nieruchomości nie będą zdziwione faktem, że u zachodniego sąsiada stolica nie jest „najdroższym” dużym miastem. Zdecydowanie najdroższe mieszkania (zarówno nowe, jak i używane) znajdziemy w Monachium. Zobacz też: Niemcom zazdrościmy niskich i stabilnych rat. U nich to standardDane Landesbausparkasse (LBS - Krajowa Kasa Oszczędnościowa) sugerują jednak, że monachijska różnica cenowa między rynkiem pierwotnym i wtórnym jest jedną z mniejszych. Informacje prezentowane w tabeli wskazują, że w piętnastu największych miastach Niemiec nowy metraż na początku 2024 r. był przeciętnie o około 70 - 80 proc. droższy od używanego. Najbardziej ekstremalny przypadek to na pewno Lipsk z ponad trzykrotną różnicą cenową. Energochłonność - wpływ na ceny mieszkańKomentując sytuację na niemieckim rynku mieszkaniowym należy zaakcentować wpływ, jaki wywierają restrykcyjne wymagania co do energochłonności budynków oraz problemy energetyczne. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o następujące kwestie: – wpływ obecnych, restrykcyjnych standardów energetycznych dla budynków mieszkalnych (EH 55) na koszty budowy,– nasilony od wiosny 2022 r. negatywny wpływ niskich klas energetycznych na ceny starszych lokali i domów,– zwiększone zainteresowanie nowszymi budynkami mieszkalnymi od czasu dużego wzrostu kosztów energii w 2022 r.,– problemy związane z niedostateczną podażą nowych, energooszczędnych inwestycji mieszkaniowych (w Niemczech nowe mieszkania i domy stanowiły przez ostatnie lata mniej niż 20 proc. wartości obrotu rynkowego).Dwa ostatnie punkty tłumaczą, dlaczego niemiecki rynek pierwotny mieszkań o wiele mniej odczuł cenowo skutki dekoniunktury, która rozpoczęła się jeszcze w 2022 r. Niemiecki urząd statystyczny (Destatis) podaje, że w II kw. 2024 r. kupowane nowe mieszkania były o 0,1 proc. tańsze względem poprzedniego roku. Przeczytaj także: Ciasne, ale własne. Polacy budują coraz mniejsze domy, bo jest za drogoW przypadku rynku wtórnego, analogiczny spadek wyniósł 3,0 proc. Rok wcześniej, czyli w II kw. 2023 r. spadki cen oszacowano jako 3,3 proc. (rynek pierwotny) oraz 10,7 proc. (rynek wtórny).Co jeszcze wpływa na ceny mieszkań w Niemczech?Rozwarstwienie cenowe niemieckiego rynku pierwotnego i wtórnego to zjawisko, które zaczęło narastać przez ostatnie 2 lata. Było ono jednak dobrze widoczne już wcześniej. Zatem pewne czynniki różnicujące ceny metrażu wcale nie są nowe. Można w tym kontekście wymienić między innymi następujące przykłady: – niemożliwość osiągnięcia (mimo zainteresowania rynkowego nowym metrażem) założonego przez rząd celu budowlanego, który wynosił najpierw 350 tys., a potem 400 tys. ukończonych rocznie mieszkań,– problemy w realizacji nowych inwestycji wynikające m.in. z biurokracji oraz restrykcyjnego planowania przestrzennego,– wykorzystanie dużej części budowanych mieszkań na wynajem (to zjawisko jest coraz bardziej widoczne np. w Berlinie - ponad 80 proc. berlińskich mieszkań planowanych do wybudowania lub powstających, zostanie przeznaczonych pod wynajem,– niska wycena rynkowa metrażu w niektórych miastach poprzemysłowych oraz niskie ceny domów/lokali pochodzących z czasów NRD - zwłaszcza w tych częściach wschodnich Niemiec, które się szybko wyludniają.Sprawdź też: Te mieszkania z rynku znikają najszybciej. Oto gdzie wciąż drożejąWarto obserwować niemiecki rynek mieszkaniowy. Między innymi dlatego, że u nas energochłonność budynków będzie czynnikiem o coraz większym wpływie na wartości rynkowe lokali i domów. Poza tym zachodni sąsiad zmaga się ze skutkami starzenia populacji, a więc zjawiska, które u nas będzie coraz bardziej widoczne.