Okazja idzie pod rękę z ryzykiem. Wiele bloków spółdzielczych stoi na gruncie o nieuregulowanym stanie. Prawa do lokali z tych budynków można kupić tanio. To jednak niekoniecznie kusząca oferta. Spółdzielcze własnościowe prawa do mieszkań nadal są dość częstym przedmiotem obrotu rynkowego w nieruchomościach. Statystyki Ministerstwa Sprawiedliwości wskazują, że w 2023 r. sprzedano 41 486 takich praw. W poprzednich latach liczba analogicznych transakcji oscylowała na poziomie od ok. 40 tys. do ok. 50 tys. – mimo faktu, że spółdzielcze własnościowe prawa bywają niewiele tańsze od odrębnej własności mieszkań. Niektóre prawa spółdzielcze można jednak kupić taniej. To efekt wciąż nierozwiązanych problemów z czasów PRL-u. Portal RynekPierwotny.pl przyjrzał się czym są tzw. ekspektatywy spółdzielczych praw własnościowych, a także dlaczego zainteresowanie nimi jest ograniczone. W PRL-u nie przejmowano się własnością gruntuGeneza zjawiska związanego z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów pod blokami spółdzielczymi i możliwością zakupu tzw. ekspektatyw praw spółdzielczych, sięga jeszcze czasów PRL-u. Chodzi zwłaszcza o lata 70. i 80., kiedy miał miejsce spółdzielczy boom inwestycyjny. W tym okresie nierzadko widoczny był swobodny stosunek państwa do kwestii prawnych i własnościowych. Zdarzało się, że spółdzielnie otrzymywały jedynie promesy dotyczące przyszłego ustalenia na ich rzecz tytułu prawnego do zabudowywanego gruntu. Zobacz też: Niemcom zazdrościmy niskich i stabilnych rat. U nich to standardDość często dochodziło więc do tego, że blok powstawał na gruncie, do którego spółdzielnia nie miała tytułu prawnego. Po 1989 r. rozpoczęły się – w dużej mierze nieskuteczne – próby rozwiązania gruntowego problemu spółdzielni. Wystarczy wspomnieć o artykule 35. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednocześnie sytuacja prawna stała się jeszcze bardziej skomplikowana – między innymi dlatego, że swoje roszczenia zaczęli zgłaszać poprzedni właściciele działek oraz ich spadkobiercy. Ekspektatywa to tylko zapowiedź spółdzielczego prawaW kontekście historycznym warto też zwrócić uwagę na dwa ważne orzeczenia, które znacząco wpłynęły na obecną sytuację. Mowa o następujących orzeczeniach:– Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 października 2010 r. (sygn. akt: P 34/08) kwestionujący możliwość zasiedzenia gruntów przez spółdzielnię oraz konstytucyjność art. 35 ust. 41 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.Przeczytaj także: Ciasne, ale własne. Polacy budują coraz mniejsze domy, bo jest za drogo– Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt: III CZP 104/12) wskazująca, iż lokatorzy bloków posadowionych na nieuregulowanym prawnie gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, posiadają tylko tzw. ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i nie mogą założyć księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.Pod pojęciem ekspektatywy należy rozumieć zapowiedź przyszłego prawa. Jak mówi jeden z komentarzy dotyczących kodeksu cywilnego: „Do chwili ziszczenia się warunku, stronie warunkowo uprawnionej przysługuje prawo podmiotowe tymczasowe, tj. ekspektatywa, stanowiąca zapowiedź przyszłego prawa” (zobacz: M. Maciejewska-Szałas [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2024, art. 91). Ekspektatywę wciąż można kupić jedynie bez kredytuWspomniana wcześniej uchwała SN miała uzasadnienie prawne, ale doprowadziła do paradoksalnych sytuacji. Mowa o przypadkach polegających na tym, że w jednym bloku posadowionym na nieuregulowanym prawnie gruncie istnieją lokale, do których prawo spółdzielcze własnościowe można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego oraz mieszkania z trudno zbywalnymi ekspektatywami. Finansowanie zakupu ekspektatywy przy pomocy kredytu mieszkaniowego jest niemożliwe, gdyż dla takiego prawa nie można założyć księgi wieczystej, do której działu IV byłaby wpisana hipoteka na rzecz banku.Posiadanie ekspektatywy uniemożliwia również wykup mieszkania od spółdzielni. Jednakże w tym samym budynku mogą mieszkać osoby niedoświadczające części opisanych problemów. Jak to możliwe? Mianowicie przed uchwałą SN zdarzało się np. zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw mimo nieuregulowanego stanu prawnego gruntów pod blokiem. Poczucie niesprawiedliwości u części lokatorów może potęgować fakt, że grupa osób zainteresowanych nabyciem ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa jest mocno ograniczona (tylko do części nabywców niekorzystających z kredytu). Jest taniej, ale niebezpieczniejW związku z powyższym, ekspektatywy są sprzedawane ze sporym rabatem względem spółdzielczych własnościowych praw do mieszkań - sięgającym nawet 10 - 15 proc. Warto również wspomnieć o niekorzystnych dla części lokatorów przepisach prawa podatkowego. Otóż odpłatne zbycie ekspektatywy po 5 latach od nabycia nadal jest opodatkowane i dodatkowo nie podlega uldze mieszkaniowej. To różnica względem sprzedaży mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.Zobacz też: Błąd w przepisach o patodeweloperce. Okno w okno z sąsiademProblem ekspektatyw miał być rozwiązany już kilka razyRównież w minionej kadencji nie udało się przygotować rozwiązań prawnych, które umożliwiłyby uregulowanie stanu prawnego gruntów pod spółdzielczymi blokami i rozwiązanie opisywanych wyżej problemów spółdzielców. To oznaczało powtórkę sytuacji z wcześniejszych kadencji Sejmu i Senatu. W lipcu bieżącego roku problematycznym tematem zajmował się Parlamentarny Zespół ds. Spółdzielczości Mieszkaniowej. To nie przesądza jednak, że odpowiednie przepisy zostaną uchwalone przed planowanym końcem bieżącej kadencji.