Szybkiej poprawy nie będzie. Kredytowa dostępność mieszkań nadal pozostaje problemem, a perspektywa obniżek stóp NBP się oddala. Polska obecnie cechuje się najwyższym średnim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych w Unii Europejskiej. Jeszcze niedawno mało chlubnym liderem w tej kategorii były Węgry, ale bieżący rok przyniósł nad Dunajem kolejne obniżki stóp procentowych. W Polsce stopy procentowe również spadły (we wrześniu i październiku 2023 r.), a pensje systematycznie rosną. Pytanie, czy dostępność kredytowa nowych mieszkań wygląda lepiej niż w krytycznej drugiej połowie 2022 r. Sprawdził to portal RynekPierwotny.pl.Jaki jest stosunek raty na nowy lokal do średniej płacy?Dostępność kredytowa nowych mieszkań to parametr, który można analizować, na przykład, obliczając udział raty na typowe nowe mieszkanie o powierzchni 55 mkw. w przeciętnym wynagrodzeniu netto. Analiza potwierdza, że jeszcze w połowie 2021 r. średnia relacja raty na nowe mieszkanie o pow. 55 mkw. do przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia netto z sektora przedsiębiorstw, w zależności od miasta, wynosiła 31 proc. (Poznań) do 39 proc. (Warszawa). Mówimy o okresie, kiedy średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych nie przekraczało nawet 3,00 proc. Później sytuacja zaczęła się komplikować, o czym świadczą następujące zmiany stosunku raty zaciąganego kredytu na nowe mieszkanie o pow. 55 mkw. do przeciętnego wynagrodzenia netto:– II kw. 2021 r. - 35 proc. (uśredniony wynik dla Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska)– III kw. 2021 r. - 37 proc.– IV kw. 2021 r. - 41 proc.– I kw. 2022 r. - 50 proc.– II kw. 2022 r. - 61 proc.– III kw. 2022 r. - 71 proc.– IV kw. 2022 r. - 72 proc.– I kw. 2023 r. - 67 proc.– II kw. 2023 r. - 69 proc.– III kw. 2023 r. - 69 proc.– V kw. 2023 r. - 67 proc.– I kw. 2024 r. - 65 proc.– kwiecień - maj 2024 r. - 67 proc. Powyższe dane wskazują, że dotychczas w 2024 r. kredytowa dostępność nowych mieszkań się nie poprawiła. Względem najgorszych wyników z drugiej połowy 2022 r. widzimy różnicę, ale nie jest ona bardzo duża. Szansę na poprawę sytuacji daje stabilizacja cen mieszkań w połączeniu ze wzrostem wynagrodzeń. Większe znaczenie będzie miał jednak termin obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Decyzje RPP mogą być najbardziej istotne dla stołecznego rynku pierwotnego, który wyróżnia się zdecydowanie najgorszą dostępnością kredytową mieszkań.Wysokie oprocentowanie jeszcze długo będzie problememOstatnie dni nie przyniosły raczej dobrych wieści dla wszystkich osób, które spodziewają się, że rychła obniżka stóp procentowych NBP może poprawić kredytową dostępność mieszkań. Lipcowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej dotycząca pozostawienia stóp NBP na dotychczasowym poziomie nie wydaje się dużym zaskoczeniem. Warto natomiast zwrócić szczególną uwagę na opinię prezesa NBP, który zasugerował możliwość obniżki stóp procentowych dopiero w 2026 roku. Bardzo wiele będzie jednak zależało od inflacji, którą w najbliższym czasie zwiększą wzrosty cen nośników energii. Wykonane powyżej obliczenia opierają się na danych portalu RynekPierwotny.pl dotyczących średnich ofertowych cen nowych mieszkań. Przyjęto również, że nowy kredyt na przykładowy lokal ma okres spłaty równy 30 lat i przeciętne oprocentowanie według danych NBP (dla nowych umów). Ze względu na brak danych płacowych GUS z czerwca 2024 roku, ostatnim analizowanym miesiącem jest maj bieżącego roku.