Wysoki popyt na kawalerki. Polki i Polacy zarabiają coraz więcej, ale ich siła nabywcza na rynku mieszkaniowym nie rośnie. Świadczą o tym preferencje klientów deweloperów, które od lat pozostają zaskakująco stabilne. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jakie mieszkania kupowano w 2025 r. i czy oferta deweloperów nadąża za oczekiwaniami nabywców. Realne preferencje kupujących mieszkania, czyli wyrażane w umowach zawartych z deweloperami, zależą w dużym stopniu od dostępności kredytów. Jednak mimo turbulencji na rynku kredytowym, które miały duży wpływ na popyt i podaż mieszkań oraz ich ceny, preferencje niewiele się zmieniły.Popyt odbił, ale głównie dzięki mniejszym mieszkaniomPo ubiegłorocznych obniżkach stóp procentowych więcej osób mogło sobie pozwolić na zakup nowego lokum. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w siedmiu największych metropoliach deweloperzy sprzedali w ubiegłym roku ponad 47,4 tys. mieszkań, czyli o 4 proc. więcej niż rok wcześniej. Skala ożywienia byłaby jednak wyższa, gdyby statystyk za 2024 r. nie „napompowały” zakupy dokonane przez beneficjentów programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.Choć popyt nieco się poprawił, jego struktura pozostała niemal taka sama. Największym zainteresowaniem wciąż cieszą się mieszkania dwupokojowe – ich udział w sprzedaży wzrósł z 40 proc. do 41 proc. Z kolei udział lokali czteropokojowych i większych spadł z 15 proc. do 14 proc. i była to jedyna kategoria, w której sprzedaż zmniejszyła się także nominalnie.To nie przypadek. Duże mieszkania kupują najczęściej rodziny poprawiające warunki mieszkaniowe. Jeśli jednak sprzedaż dotychczasowego lokum na rynku wtórnym się wydłuża albo wymaga obniżki ceny, decyzja o zmianie metrażu bywa odkładana.Czytaj też: Domy „za złotówkę” – przegapimy takie okazje?Finansowy sufit większości kupującychZainteresowanie kawalerkami i mieszkaniami trzypokojowymi wzrosło, ale ich udział w ogólnej sprzedaży pozostał bez zmian – odpowiednio 15 proc. i 30 proc. W praktyce oznacza to, że dla ogromnej części nabywców finansowym maksimum pozostaje kawalerka albo „dwójka”.Mieszkania dwupokojowe to naturalny wybór młodych par oraz singli kupujących pierwsze lokum. Co istotne, nie zawsze chodzi wyłącznie o ograniczony budżet. Większy metraż to nie tylko wyższa cena zakupu, ale też rosnące koszty utrzymania – czynsze, media, fundusze remontowe – które coraz mocniej obciążają domowe finanse.Metropolie mają własną specyfikęZ danych sprzedażowych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w każdej z największych aglomeracji najchętniej kupowane są mieszkania dwupokojowe. Jednak pod względem popularności poszczególnych typów lokali występują duże lokalne różnice. We Wrocławiu udział „dwójek” w sprzedaży jest zauważalnie niższy niż gdzie indziej. Z kolei w Łodzi wyjątkowo dużym zainteresowaniem cieszą się kawalerki – stanowią ponad jedną piątą sprzedanych lokali. Wysoki popyt na najmniejsze metraże widoczny był także w Poznaniu i Trójmieście.Jednym z kluczowych powodów tych różnic są ceny. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego kawalerki przekroczyła w styczniu 24 tys. zł, podczas gdy w mieszkaniach dwupokojowych było to około 18,6 tys. zł. W efekcie przeciętna kawalerka kosztowała około 865 tys. zł, a „dwójka” – niespełna 800 tys. zł. Różnica w cenie całkowitej bywa więc zaskakująco niewielka, co podważa sens zakupu najmniejszego lokalu.Na drugim biegunie znajduje się Łódź, gdzie ceny jednostkowe kawalerek są wyraźnie niższe niż mieszkań dwupokojowych. Tam najmniejsze mieszkania są często jedyną realnie dostępną opcją dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową.Czytaj też: Dane energetyczne mówią sporo o budownictwie i demografiiWysoki popyt na kawalerki – szczególnie w Trójmieście – można tłumaczyć także aktywnością inwestorów kupujących pod wynajem. W ubiegłym roku udział kawalerek w sprzedaży deweloperów w tej aglomeracji wzrósł gwałtownie z 12 proc. do 18 proc.Natomiast w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sytuacja wyglądała inaczej. Poprawa dostępności kredytów pozwoliła części kupujących sięgnąć po większy metraż – na Śląsku wyraźnie wzrósł udział mieszkań dwupokojowych, a w Łodzi trzypokojowych.Także w Trójmieście wzrósł popyt na „dwójki”. Możliwe, że część kupujących zrezygnowała z dodatkowego pokoju – wskazuje na to spadek udziału mieszkań trzypokojowych w sprzedaży. Marek Wielgo przypomina, że Trójmiasto było w 2025 r. liderem podwyżek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym.Duże mieszkania poza zasięgiemW największych metropoliach ceny osiągnęły poziom, który dla wielu rodzin potrzebujących większej przestrzeni jest dziś nieosiągalny. Obniżki stóp procentowych nie wystarczyły, by znacząco poprawić sytuację – zakup czteropokojowego mieszkania wymaga bardzo wysokiej zdolności kredytowej i dużego wkładu własnego.Deweloperzy próbowali pobudzić sprzedaż rabatami sięgającymi nawet 100 tys. zł, jednak efekty były zróżnicowane. W części miast popyt na duże mieszkania nieco się poprawił, w innych – zwłaszcza w Trójmieście i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – sprzedaż wyraźnie spadła.Mniej metrów, ta sama potrzebaFirmy deweloperskie uważnie obserwują preferencje klientów i dostosowują ofertę nie tylko pod względem liczby pokoi, ale także powierzchni. W ciągu ostatnich pięciu lat przeciętna wielkość mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym skurczyła się z 56 do 53 metrów kwadratowych.Trend jest jednoznaczny: możliwości finansowe kupujących mają swój sufit, więc rynek odpowiada zmniejszaniem metrażu. Bo dla wielu nabywców wciąż najważniejsze jest jedno – nawet jeśli mieszkanie będzie ciasne, ważne, żeby było własne.