Analiza ekspertów RynekPierwotny.pl. Dostępność informacji na temat sprzedaży mieszkań (zwłaszcza poza dużymi miastami) nie jest optymalna. W przypadku domów, sytuacja wygląda dużo gorzej. Osoby uważnie obserwujące doniesienia medialne na temat rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych, mogą dostrzec pewną tendencję. Chodzi o to, że wspomniane informacje cechują się nadreprezentacją tematyki dotyczącej lokali mieszkalnych – zwłaszcza położonych na terenie dużych miast. Rzadziej poruszane są tematy odnoszące się do mniejszych rynków lokali mieszkalnych oraz całego, dużego rynku domów. Skąd taka sytuacja? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl uważają, że przyczyn trzeba upatrywać w niedostatku danych na temat rynku domów (zwłaszcza używanych) i mniejszych rynków mieszkaniowych. Tymczasem to właśnie rynek domów i mieszkań z mniejszych ośrodków jest w pierwszej kolejności narażony na skutki zmian demograficznych. Czy zatem je przegapimy?Domy to niemała część rynku nieruchomości…Wydaje się, że w pierwszej kolejności warto przypomnieć o skali rynku domów, która dodatkowo rośnie, jeśli uwzględnimy wartość obrotu, a nie liczbę sprzedanych nieruchomości. Przeciętny dom pod względem łącznej ceny często jest bowiem droższy od przeciętnego lokalu mieszkalnego z tej samej okolicy. Informacje ogólnopolskie udostępniane przez GUS, czyli jedne z nielicznych jakimi dysponujemy wskazują, iż w 2024 r. liczba aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości była następująca:sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych - 219 968 aktów notarialnychsprzedaż działek niezabudowanych - 120 002sprzedaż nieruchomości rolnych - 59 335sprzedaż działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym - 58 068sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - 42 684sprzedaż nieruchomości innych - 20 743sprzedaż działek zabudowanych budynkiem o innym przeznaczeniu - 16 602sprzedaż prawa użytkowania wieczystego - 4 942sprzedaż nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub samorządów - 3 376oddanie przez Skarb Państwa lub samorządy w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą budynku - 123Na podobne statystyki z 2025 roku, niestety będziemy musieli poczekać. Z kolei szczegółowe ubiegłoroczne dane o sprzedaży lokali mieszkalnych oraz cenach 1 m kw. w skali powiatów pojawią się dopiero jesienią. To i tak lepsza sytuacja niż ta dotycząca domów, czyli de facto działek zabudowanych domami. Brak szczegółowych informacji udostępnianych łatwo przez instytucje publiczne sprawia, że naszej uwadze umyka duży segment rynku nieruchomości.Czytaj też: Ogólnopolska cena mieszkania - ważna informacja czy abstrakcja?Dlaczego „domowe” transakcje trudno badać?Trudność badania obrotu domami wynika nie tylko z faktu, że brakuje łatwo dostępnych regionalnych danych o sprzedaży takich nieruchomości (nawet statystyk mocno opóźnionych). Domy są nieruchomościami jeszcze bardziej zróżnicowanymi niż lokale mieszkalne.Obserwując ogłoszenia sprzedaży zobaczymy między innymi duże różnice wielkości działek sprawiające, że porównywanie ceny w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej domu jest trudniejsze. Poza tym do ceny domu są wliczane towarzyszące budynki z tej samej działki – garaże wolnostojące, a nawet stodoły. Warto o tym pamiętać porównując ceny używanych domów na portalach ogłoszeniowych albo proste statystyki cenowe z ogłoszeń (np. średnią cenę 1 m kw.).To właśnie używane domy są najbardziej „zaniedbanym” obszarem rynku nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku domów nowych istnieją bowiem dane dotyczące np. wielkości oferty deweloperów, cen za 1 m kw. oraz liczby sprzedanych domów. Przykładem są statystyki z bazy BIG DATA RynekPierwotny.pl. Rozproszony rynek domów używanych jest trudniejszy do zbadania – zwłaszcza w kontekście transakcji.Informacji na temat transakcji dotyczących domów można szukać w lokalnych rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów. Problem polega jednak na tym, że system RCN-ów nie jest odpowiednio scentralizowany, a dane o transakcjach przesyłane przez notariuszy czasem trafiają do rejestrów z niemałym opóźnieniem. Poza tym niektóre starostwa komplikują dostęp do danych online, wymagając np. przesyłania skanów wniosków papierowych przez ePUAP.Czytaj też: Tysiące gotowych mieszkań deweloperskich do wzięcia od rękiCzy Portal DOM pomoże nam rozwiązać problem?Częściową receptą na opisywane wyżej problemy będzie uruchomienie zapowiedzianego już wcześniej, rządowego portalu o cenach nieruchomości mieszkaniowych (tzw. Portalu DOM). Nowe narzędzie, które ma zostać uruchomione w 2027 roku, powinno bowiem uwzględniać obrót domami – w tym używanymi.Start Portalu DOM to dobra wiadomość, choć nie znamy jeszcze szczegółowych zasad prezentacji danych. Należy jednak pamiętać o pewnych zastrzeżeniach. Po pierwsze, Portal DOM po jego uruchomieniu nie będzie prezentował danych sięgających daleko wstecz, które pomogłyby w analizowaniu długookresowych zmian. Po drugie, wspomniane narzędzie nie będzie uwzględniało obrotu gruntami, czyli kolejnego segmentu rynkowego z deficytem informacji. Po trzecie, w przypadku małej liczby transakcji dla danego okresu i lokalizacji (np. mniej niż 6 domów), dane statystyczne nie będą udostępniane.