Analiza na podstawie danych GUS. Niedawno GUS podsumował dane z aktów notarialnych i wyliczył przeciętną ogólnopolską cenę mieszkania. Wyjaśniamy, czy taka średnia jest przydatna. Informacje na temat średniej ceny metrażu są zwykle podawane w odniesieniu do konkretnego miasta. Czasem pojawiają się jednak opinie, że taki sposób prezentacji danych jest zbyt ogólny, bo ceny 1 m kw. z dzielnic miasta mogą się bardzo różnić. To dobry argument, co potwierdza chociażby porównanie stołecznej Białołęki ze Śródmieściem. Czy w związku z powyższym statystyki prezentujące ogólnopolską cenę 1 m kw. mieszkania mają jakikolwiek sens? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl odpowiadają na tak zadane pytanie. Okazja jest dobra, ponieważ GUS niedawno opublikował informacje będące podsumowaniem aktów notarialnych z 2024 roku.„GUS-owskie” dane z ważnym zastrzeżeniemTransakcyjne dane na temat cen lokali mieszkalnych są zawsze przydatne w naszych polskich warunkach – tym bardziej że do startu zapowiadanego Portalu DOM zostało jeszcze nieco czasu. W przypadku informacji dostarczanych przez GUS, pytania rodzi duże opóźnienie publikacji wyników względem końca badanego roku. Jest ono wynikiem żmudnej analizy informacji rozproszonych w lokalnych rejestrach cen nieruchomości (RCN). Pierwszym źródłem transakcyjnych danych o obrocie nieruchomościami są notariusze. W ramach RCN, te informacje powinny być zbierane i porządkowane.Wykorzystanie RCN jako źródła statystyk ma ważną konsekwencję. Warto pamiętać, że „GUS-owskie” informacje o sprzedaży lokali mieszkalnych w powiatach i miastach na prawach powiatu, uwzględniają wyłącznie mieszkania z przeniesioną własnością. Zatem w przypadku rynku pierwotnego, nie są brane pod uwagę umowy deweloperskie z danego roku. To ujęcie ma swoje wady, bo dla dużych miast sporą część badanych transakcji mogą stanowić przeniesienia własności nowych „M” z ceną ustaloną np. 1 rok - 2 lata wcześniej (na podstawie umowy deweloperskiej zawartej jeszcze przed wybudowaniem lokalu). Z drugiej strony pamiętajmy jednak, że czasem dochodzi do odstąpienia od umowy deweloperskiej i sprzedaż nie jest ostatecznie realizowana.Jak rosła ogólnopolska mieszkaniowa średnia?Skoro już wiemy, skąd pochodzą informacje prezentowane w poniższym zestawieniu, to teraz warto nieco bliżej się im przyjrzeć. Poniższa tabela informuje, jaka była w latach 2019 – 2024 średnia ogólnopolska cena sprzedaży 1 m kw. lokalu mieszkalnego, przy czym sprzedaż jest rozumiana jako przeniesienie własności. Prezentowane informacje potwierdzają, że lata 2019 – 2024 przyniosły szybki skumulowany wzrost ceny 1 m kw. sprzedawanych lokali mieszkalnych (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym).Zaskakiwać może fakt, że w 2024 r. średnia ogólnopolska cena metrażu wzrosła aż o ponad 1000 zł (z 7 906 zł do 8 970 zł za 1 m kw.). Pamiętajmy jednak o dwóch kwestiach. Po pierwsze, w 2024 r. przeniesienia własności nowych mieszkań odbywały się dość często na warunkach cenowych ustalonych w czasie dopłatowego boomu z drugiej połowy 2023 r. Po drugie, średnia ogólnopolska cena 1 m kw. jest kształtowana przez udział poszczególnych rynków. Jeżeli rynki relatywnie „drogie” mają większy udział w ogólnokrajowym obrocie mieszkaniami, to cena obliczona dla całego kraju rośnie.Wynik z całego kraju to wypadkowa wielu różnicPowyższa mapa potwierdza, że nie należy bagatelizować wpływu lokalnych różnic na średnią ogólnopolską cenę 1 m kw. mieszkania. W 2024 r. wciąż można było znaleźć sporo powiatów, a nawet miast na prawach powiatu, gdzie przeciętnie lokale mieszkalne kosztowały mniej niż 5000 zł – 6000 zł/m kw. (nawet po uwzględnieniu nowego metrażu). Innymi słowy, średnia ogólnopolska cena 1 m kw. mieszkania może być ciekawą statystyką, ale tylko wtedy, gdy wiemy, z czego ona wynika i dodatkowo dysponujemy lokalnymi informacjami – właśnie takimi jak te widoczne na poniższej mapie.Czytaj też: Dlaczego mieszkania „drożeją” tylko na papierze? Średnia cena bywa myląca