Analiza specjalistów. Wzrost średnich cen metra kwadratowego nowych mieszkań nie zawsze oznacza realne podwyżki. Jak pokazują dane portalu RynekPierwotny.pl, w 2025 r. w największych miastach kluczowe znaczenie miały zmiany w strukturze oferty, zwłaszcza rosnący udział bardzo drogich lokali. Ceny mieszkań zawsze wzbudzały emocje. Nasilają się one szczególnie wtedy, gdy – tak jak w ostatnich latach – wzrost średniej ceny metra kwadratowego osiągał dwucyfrowe tempo.Średnia cena metra kwadratowego potrafi jednak wprowadzać w błąd. Rośnie nie tylko wtedy, gdy deweloperzy podnoszą ceny, ale także – i to znacznie częściej – gdy do sprzedaży trafia więcej bardzo drogich mieszkań, a jednocześnie szybko sprzedają się te najtańsze.Tak było w 2025 r. m.in. w Gdańsku, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 8% proc. Gdańscy deweloperzy wprowadzili tam w ubiegłym roku ok. 1,1 tys. mieszkań z ceną powyżej 20 tys. zł za m kw., a ich udział w ofercie zwiększył się z 24 proc. do 35 proc.– O Gdańsku od dawna piszemy, że jest specyficzny ze względu na bliskość morza. Powstaje tam dużo bardzo drogich mieszkań przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu – analizują eksperci portalu RynekPierwotny.pl.Czytaj też: Dodatki mieszkaniowe do dużego remontu. Komu przysługują?Przypomina, że jeszcze cztery lata temu w Gdańsku było niespełna 200 mieszkań, których ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy przekraczały 20 tys. zł. Duży popyt na tego typu lokale sprawił, że deweloperzy zaczęli realizować ich znacznie więcej. Co prawda w Warszawie nowa podaż tak drogich mieszkań była w 2025 r. największa – blisko 2,4 tys. lokali – jednak ich udział w ofercie wzrósł znacznie mniej spektakularnie, z 22 proc. proc. do 24 proc. W Krakowie natomiast pojawiło się 570 takich mieszkań, a ich odsetek pozostał na poziomie ok. 12 proc.W efekcie Kraków spadł na trzecie miejsce w rankingu najdroższych metropolii, a Gdańsk zaczął doganiać Warszawę. Pod koniec 2025 r. średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wynosiła w stolicy ok. 18,4 tys. zł, w Gdańsku – 17,8 tys. zł, a w Krakowie – 16,7 tys. zł.W tej metropolii dostępnych było pod koniec 2025 r. blisko 500 mieszkań z ceną poniżej 12 tys. zł za m kw., wobec ok. 290 rok wcześniej. Jednocześnie oferta mieszkań w przedziale 12–15 tys. zł za m kw. wzrosła aż o jedną trzecią – do 3,3 tys. lokali.Przy tym wkażdej metropolii występuje bardzo duże zróżnicowanie cen mieszkań. Wynika ono m.in. z lokalizacji, kosztu gruntu, technologii budowy czy standardu wykończenia. Lokale są też adresowane do różnych grup nabywców o odmiennych potrzebach i możliwościach finansowych. Najmniejszymi dysponują zwykle młodzi kupujący swoje pierwsze mieszkanie na kredyt.Dlatego istotne jest, że w większości metropolii w 2025 r. wzrosła podaż mieszkań dedykowanych właśnie tej grupie nabywców. Stabilizowało to średnią cenę metra kwadratowego – przykładowo w Krakowie wzrosła ona w ubiegłym roku jedynie o symboliczny 1 proc.Osoby, które nie mają wygórowanych oczekiwań co do lokalizacji, mogą w tej bardzo drogiej metropolii znaleźć blisko 500 mieszkań z ceną poniżej 12 tys. zł za m kw. Rok wcześniej było ich ok. 290. Dopiero powyżej tej kwoty wybór staje się jednak naprawdę duży. W Krakowie oferta mieszkań z ceną w przedziale 12–15 tys. zł za m kw. wzrosła w 2025 r. aż o jedną trzecią – z niespełna 2,5 tys. do 3,3 tys. lokali.Dla porównania w Gdańsku oferta mieszkań w tym przedziale cenowym skurczyła się w tym samym okresie o 11 proc., z 1,1 tys. do 1 tys. lokali. W Warszawie natomiast wzrosła o 22% – z 3,9 tys. do 4,7 tys. mieszkań. To pozwoliło wyhamować wzrost średniej ceny metra kwadratowego do 4 proc., choć go nie zatrzymało. Taka sytuacja wystąpiła jedynie w Łodzi i Katowicach, gdzie średnia cena utrzymała poziom z grudnia 2024 r., właśnie dzięki dużemu dopływowi na rynek stosunkowo tanich lokali.W grudniu 2025 r. najwyższy górny pułap cen w tym segmencie występował w Krakowie (ok. 14,6 tys. zł za m kw.) oraz w Warszawie (ok. 14,4 tys. zł za m kw.). W pozostałych metropoliach był on wyraźnie niższy. We Wrocławiu i Gdańsku wynosił ok. 12,6 tys. zł, w Poznaniu – 11,5 tys. zł, w Katowicach – 11,3 tys. zł, a w Łodzi – 10,2 tys. zł za m kw.We wszystkich metropoliach wybór mieszkań w tym segmencie był całkiem duży. Największy – co nie dziwi – w Warszawie, gdzie oferta obejmowała ok. 4,2 tys. lokali. Najmniejsza, choć wcale niemała, była w Gdańsku – ok. 1,5 tys. mieszkań.Na poziom cen wpływa metraż lokali. Mniejsze mieszkania są zazwyczaj relatywnie droższe – kawalerki potrafią być nawet o ponad jedną trzecią droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy niż mieszkania trzypokojowe, co dodatkowo może zawyżać średnie ceny.