Rząd zaostrza prawo deweloperskie. Deweloperzy nie będą mogli podnosić cen mieszkań po podpisaniu umowy – to jedna z kluczowych zmian przewidzianych w projekcie nowelizacji prawa deweloperskiego. Rząd chce w ten sposób wzmocnić ochronę kupujących, zwiększyć transparentność rynku oraz ułatwić weryfikację wiarygodności firm m.in. poprzez Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM). Wzmocnienie ochrony nabywców i nowe obowiązki firmProjekt zakłada doprecyzowanie obowiązków deweloperów oraz rozbudowanie mechanizmów chroniących nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych. Jak podkreśla resort rozwoju, „proponowane rozwiązania obejmą pakiet działań systemowych, które będą egzekwowane za pomocą narzędzi administracyjnych, informacyjnych oraz sankcyjnych”.Zmiany mają objąć nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, a także powiązanych aktów prawnych.Wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnejJednym z proponowanych rozwiązań jest zwiększenie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w sytuacji, gdy deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań. Według MRiT takie rozwiązanie ma ograniczyć praktyki polegające na jednostronnym zrywaniu umów w okresach dynamicznego wzrostu cen nieruchomości. Jak oceniło ministerstwo, „rozwiązanie to zniechęci do jednostronnego zrywania umów w sytuacjach wzrostu cen rynkowych i zapewni większą stabilność obrotu”.Czytaj także: Zwrot na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy zacierają ręceGwarancja niezmienności ceny dla kupującegoProjekt wprowadza również zakaz waloryzacji ceny lokalu lub domu na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej. Oznacza to, że kupujący uzyska gwarancję stałej ceny, a ryzyko wzrostu kosztów inwestycji zostanie przeniesione na dewelopera. Jak wskazało MRiT, „nabywca uzyska gwarancję niezmienności ceny, natomiast ryzyko związane ze zmianą kosztów inwestycji obciążać będzie dewelopera, jako podmiot profesjonalny”.Odpowiedzialność spółek celowych po zakończeniu działalnościNowelizacja przewiduje także dodatkowe zabezpieczenie interesów nabywców w sytuacji, gdy inwestycja realizowana jest przez spółkę celową. Jeżeli taka spółka planowałaby zakończenie działalności przed upływem okresu rękojmi za wady, będzie zobowiązana wskazać inną spółkę handlową, która przejmie jej zobowiązania wobec klientów.Czytaj także: Będzie taniej, ale drogie „hipoteki” w Polsce to długookresowy problemNowy prospekt informacyjny i większa przejrzystośćZmianie ulec ma również wzór prospektu informacyjnego, który stanowi integralną część umowy deweloperskiej, niedeweloperskiej lub rezerwacyjnej. Deweloperzy będą musieli ujawniać w nim informacje dotyczące swojej historii na rynku, a także ewentualnych postępowań karnych i cywilnych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.Jednolity standard wykończenia i łatwiejsze reklamacjeProspekt informacyjny zostanie uzupełniony o jednolity, tabelaryczny wzór dotyczący standardu wykończenia nieruchomości, zawierający szczegółowe parametry techniczne. Jak wskazał resort, „oczekiwanym efektem jest zapewnienie przejrzystości dokumentacji technicznej i prawnej oraz stworzenie podstaw do skuteczniejszego dochodzenia roszczeń reklamacyjnych”.Czytaj także: Nawet trzy razy taniej. Polacy wybierają życie na przedmieściachZmiany w procedurze odbioru lokaluProjekt zakłada także modyfikację procedury odbioru mieszkania lub domu jednorodzinnego. Konsumenci będą mogli przesyłać protokół odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną lub pocztową, co umożliwi uwzględnienie opinii sporządzonych przez specjalistów technicznych. Jednocześnie deweloper lub jego pełnomocnik zostanie zobowiązany do udziału w odbiorze, a zgłoszone wady będą miały charakter wiążący i podlegać ustawowym terminom usunięcia.Nowe wymogi dla ogłoszeń i ofert sprzedażyNowelizacja wprowadza również minimalne wymogi dotyczące treści ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów. Deweloperzy będą musieli wskazywać m.in. adres inwestycji, rzuty mieszkań z powierzchniami pomieszczeń, informacje o pomieszczeniach przynależnych oraz wyraźnie oznaczać wizualizacje jako materiały poglądowe. Jak zaznaczyło MRiT, „celem tej zmiany jest ograniczenie stosowania nieuczciwych praktyk marketingowych oraz zapewnienie konsumentom dostępu do podstawowych informacji na wstępnym etapie zapoznawania się z ofertą”.Czytaj także: Zawrotne ceny działek w Warszawie. Nawet ponad 20 tys. zł za metrRozszerzenie danych w Portalu DOMProjekt przewiduje także znaczące rozszerzenie zakresu danych publikowanych w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM). Dzięki temu nabywcy będą mogli szybko sprawdzić historię inwestycji danego dewelopera, a także informacje o nałożonych sankcjach administracyjnych czy oficjalnych ostrzeżeniach organów nadzoru..Dane zgromadzone w portalu mają również umożliwić administracji publicznej bieżącą analizę rynku deweloperskiego, w tym tworzenie statystyk dotyczących liczby zakończonych inwestycji oraz średnich opóźnień w ich realizacji.Czytaj także: Mieszkania dla Ukraińców bez kolejki? Fałszywa narracja o przywilejachCentralna baza zamiast rozproszonych informacjiResort rozwoju zwraca uwagę, że brak centralnego systemu informacji o deweloperach utrudnia nabywcom rzetelną ocenę ofert. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu, „brak centralnego systemu informacji o deweloperach powoduje, że potencjalni nabywcy (…) muszą samodzielnie weryfikować opinie i dane z różnych źródeł, co jest czasochłonne i często niewystarczająco rzetelne”. W efekcie decyzje zakupowe podejmowane są na podstawie niepełnych lub nieaktualnych informacji, co zwiększa ryzyko problemów w przyszłości, m.in. opóźnień w realizacji inwestycji.Kiedy ruszy Portal DOMUruchomienie Portalu DOM przewidziano w nowelizacji ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego, uchwalonej przez Sejm w październiku. Portal, który ma być prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, umożliwi m.in. dostęp do informacji o rzeczywistych cenach transakcyjnych. Jego start planowany jest po upływie 20 miesięcy od ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.Czytaj także: Polska pustych mieszkań? Eksperci ostrzegają przed demograficznym kryzysem