Analiza ekspertów. Osoby planujące zakup nowego mieszkania mogą zacierać ręce, bo w wielu miastach wybór jest rekordowy, a rabaty cenowe stały się normą. Tak jest dziś, a jak będzie jutro? W niektórych metropoliach idylla na rynku mieszkaniowym może nie potrwać długo. Nie można wykluczyć, że w niezbyt odległej przyszłości wróci zmora luki podażowej. A jeśli podaż mieszkań nie zaspokaja rosnącego popytu, to zwykle kończy się to wzrostem cen. W ostatnich latach mogliśmy tego doświadczyć w 2021 i 2023 r. – zaznaczają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.Jeszcze w tym roku kupujący raczej nie muszą zaprzątać sobie głowy tym problemem. W wielu miastach podaż jest rekordowo wysoka. W dodatku deweloperzy wprowadzają na rynek nowe projekty, więc konkurencja między nimi przybrała formę wojny cenowej. Sprzedaż napędzają promocje – w praktyce oznaczające realne obniżki cen. Natomiast średnia stawka ofertowa za metr kwadratowy w większości metropolii ustabilizowała się.Jest jednak raczej mało prawdopodobne, że do biur sprzedaży firm deweloperskich zaczną ustawiać się kolejki chętnych. Wprawdzie dotychczasowe i przyszłe obniżki stóp procentowych ożywią popyt. Jednak osłabiać go będzie wolniejszy wzrost wynagrodzeń oraz niepewność na rynku pracy.I to właśnie kiepskie nastroje konsumentów sprawią, że decyzje zakupowe będą bardzo rozważne, a rynek nie wejdzie w fazę gwałtownego boomu.Wojna cenowaPytanie, jak w tej sytuacji zachowają się deweloperzy? Ubiegłoroczne statystyki budowlane GUS mogą niepokoić. W ciągu 11 miesięcy 2025 r. deweloperzy rozpoczęli budowę ok. 120,9 tys. mieszkań. To wynik o 16 proc. gorszy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Aż o 20 proc. skurczyła się też liczba mieszkań w pozwoleniach na budowę. W niektórych metropoliach sytuacja wygląda dużo gorzej.We Wrocławiu aż o 35 proc. spadła liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich. W Poznaniu spadek sięgał 30 proc., w Łodzi – 28 proc., w Warszawie – 14 proc., w Trójmieście – 9 proc., a w Katowicach – 7 proc. Inwestycyjne ożywienie GUS odnotował tylko w Krakowie, gdzie w okresie 11 miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę o 16 proc. większej liczby mieszkań. Ponadto w Trójmieście mieszkań rozpoczętych było znacznie więcej niż w pozwoleniach (spadek rok do roku aż o 40 proc.!). I to właśnie tam istnieje największe ryzyko powstania luki podażowej, jeśli popyt gwałtownie wzrośnie.Natomiast szczególnie w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu wzrósł w ubiegłym roku zapas mieszkań, na których budowę deweloperzy mają pozwolenia. Tak więc, gdy tylko dostępność kredytów wyraźnie się poprawi, będą oni w stanie szybko uruchamiać „zamrożone” inwestycje.Deweloperzy mają czas, bo ich pozwolenia na budowę zachowują ważność przez trzy lata. Ponadto kolejne trzy lata deweloper zyskuje po rozpoczęciu budowy, jeśli postanowi ją przerwać.Czytaj też: Łatwiej o kredyt, ale Polacy są ostrożni. Rynek mieszkaniowy bez zrywuRównocześnie przyznaje, że kluczowa dla stabilności rynku mieszkaniowego jest równowaga pomiędzy popytem a podażą, czyli gdy dostępna oferta mieszkań wystarcza na rok do półtora roku sprzedaży. Z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Przy czym w najbliższych miesiącach prawdopodobnie zmaleje w tych metropoliach średni czas wyprzedaży mieszkań. Nie można wykluczyć, że w Trójmieście i Warszawie spadnie nawet poniżej roku, a wówczas to deweloperzy zaczęliby dyktować warunki.Natomiast w Krakowie i Wrocławiu prawdopodobnie utrzymywać się będzie stan równowagi między popytem i podażą. W najlepszej sytuacji są potencjalni nabywcy nowych mieszkań w Łodzi, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Poznaniu, bo tu czas wyprzedaży będzie wciąż przekraczał półtora roku (jeszcze trzy miesiące temu było to ponad dwa lata). To właśnie w tych miastach presja na obniżki cen utrzyma się najdłużej.