Ubiegłoroczna poprawa jest mniejsza, niż się wydaje. Polskie oraz austriackie mieszkalnictwo społeczne dzieli przepaść. Niestety, również pod względem spłacalności czynszów za lokale komunalne. Trudniejsze od budowania mieszkań z preferencyjnym czynszem jest ich późniejsze utrzymywanie oraz zarządzanie wspomnianymi lokalami. Jednocześnie problemy z zarządzaniem (np. ściągalnością czynszów) hamują realizację kolejnych inwestycji. Chodzi nie tylko o konieczność dopłacania do obecnego, deficytowego zasobu lokali, ale też niechęć gmin do realizacji kolejnych inwestycji, które z czasem będą wymagały wydatkowania większych środków (wraz ze zużyciem budynków). Takie wnioski można wyciągnąć po obserwacji „rodzimego podwórka”. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w kontekście utrzymania mieszkań komunalnych prezentują nowe dane o ich zadłużeniu. Te statystyki warto porównać z informacjami dotyczącymi wiedeńskich oraz bardziej ogólnie – austriackich lokali komunalnych. Wiedeń bywał bowiem w przeszłości przedstawiany jako przykład dla Polski.Polskie komunalne „M”: troszkę lepiej, ale nadal źlePrzed prezentacją zadłużeniowych statystyk z Austrii, warto pochylić się nad najnowszymi danymi, które dotyczą polskiego zasobu mieszkań gminnych. Okazja jest bardzo dobra, ponieważ Główny Urząd Statystyczny niedawno opublikował nowe informacje odnośnie zadłużenia gminnych mieszkań. Mowa o danych, które są publikowane w cyklu dwuletnim. Najnowsze statystyki GUS bazujące na deklaracjach gmin, prezentują sytuację z końca 2024 r.Zadłużeniowy problem dotyczący gminnych mieszkań w Polsce łatwiej ocenić analizując go w szerszej perspektywie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają zatem, że liczba mieszkań gminnych z zadłużeniem (za czynsz i/lub media) zmieniała się następująco w ciągu kolejnych lat:2016 r. - 403 906 mieszkań2018 r. - 390 535 mieszkań2020 r. - 392 397 mieszkań2022 r. - 355 336 mieszkań2024 r. - 322 496 mieszkańWarto dodać, że powyższe statystyki prócz typowych lokali komunalnych i socjalnych obejmują dodatkowo mniej liczne mieszkania, które są zarządzane przez gminne jednostki oświaty i kultury, placówki wykonujące działalność leczniczą i ośrodki pomocy społecznej. Po uwzględnieniu wszystkich badanych mieszkań, kwota zaległości na jeden zadłużony lokal znacząco przekracza 10 tys. zł.Czytaj też: Zawrotne ceny działek w Warszawie. Nawet ponad 20 tys. zł za metrUbiegłoroczna poprawa mniejsza niż się wydajeKolejny spadek liczby zadłużonych mieszkań gminnych to nie tylko efekt bardziej zdecydowanej egzekucji zaległości przez niektóre gminy albo umorzeń. Warto również pamiętać, że od lat topnieje zasób lokali zarządzanych przez gminy (z powodu sprzedaży, wyłączania z użytku oraz wyburzeń). GUS podaje, że liczba lokali mieszkalnych z gminnego zasobu (wraz z lokalami zarządzanymi przez gminne jednostki budżetowe), według stanu na koniec 2024 r. wyniosła 755 700. Ten wynik obejmuje liczne pustostany, których ubiegłoroczną liczbę oszacowano na około 80 tys. Dwa lata wcześniej, czyli pod koniec 2022 r. łączna liczba gminnych mieszkań wynosiła jeszcze 778 800. Innymi słowy, liczba „M” zarządzanych przez gminy w ciągu dwóch lat skurczyła się o ponad 23 tys. Tak więc relacja liczby zadłużonych mieszkań do ogółu gminnych lokali (wraz z pustostanami) nie poprawiła się bardzo znacząco od 2022 r. do 2024 r. Mowa o wyniku wyraźnie przekraczającym 40 proc., który po odjęciu gminnych pustostanów byłby zbliżony nawet do 50 proc.Austriaccy lokatorzy płacą gorzej, lecz wciąż solidnieW przypadku polskich mieszkań gminnych sytuacja jest ekstremalna, ponieważ mniej więcej co drugi lokator posiada zaległości. Warto mieć jednak świadomość, że większy od przeciętnego problem zaległości z tytułu czynszu i opłat nie jest rzadkością wśród lokatorów mieszkań przeznaczonych do preferencyjnego wynajmu. Taką zależność obserwujemy również w przypadku Austrii, gdzie lokatorzy mieszkań komunalnych częściej niż pozostali najemcy zalegają z czynszem oraz innymi zobowiązaniami. Nie ma jednak mowy o tak problematycznej sytuacji jak w Polsce.Skąd wiemy, jak wygląda spłacalność czynszu w austriackich mieszkaniach komunalnych? Informacji na ten temat dostarcza coroczna publikacja autorstwa Statistik Austria, czyli austriackiego odpowiednika GUS. Najnowszy taki raport pod tytułem „Wohnen 2024” informuje, że ubiegłoroczny udział najemców mieszkań komunalnych posiadających zadłużenie wynosił w całej Austrii około 8 proc. – 13 proc. (zależnie od kwartału). Wynik obliczony dla prywatnego najmu był mniej więcej dwa razy mniejszy, ale pamiętajmy, że chodzi o osoby, które stać na droższy wynajem rynkowy.Wynik z Austrii byłby trudny do powtórzenia u nas?Nie tylko z polskiego punktu widzenia sytuację, w której ok. 10 proc. lokatorów mieszkań komunalnych zalega z czynszem, można uznać za dobrą. Zbliżenie się do takiego wyniku w naszych warunkach będzie trudne – nawet przy ewentualnej zmianie zasad ustalania czynszów i dodatków mieszkaniowych. Pamiętajmy, że polityka wykupów „M” z bonifikatą, która jest nadal prowadzona przez gminy, usunęła z gminnego zasobu wielu najemców o nieco lepszej sytuacji finansowej.Czytaj też: Cenowe ekstrema cen mieszkań. Największe wzrosty i spadki